房地产金融风险与防范

房地产金融风险与防范（通用6篇）

1.房地产金融风险与防范 篇一

仲裁与银行金融纠纷风险防范

作为现代金融体系中最主要的组成部分，防范和控制金融纠纷风险是银行业务发展中一项长期而艰巨的任务。积极引入仲裁机制，实行规范管理，发挥仲裁在防范金融风险方面的优势，有利于保障银行业务工作的统筹开展。

仲裁解决银行金融纠纷的特点

第一，快速结案，省时省钱。仲裁制度实行一裁终局，避免了诉讼一审、二审甚至再审的冗长程序和过高成本。国内许多仲裁机构在仲裁规则中规定了较诉讼更短的审结期限，从而可以有效遏制当事人拖延诉讼、转移财产、逃避执行等行为。此外，许多仲裁机构对金融仲裁案件实行费用减免的政策，有关金融仲裁规则也降低了仲裁收费标准，因而金融仲裁的费用并不高。

第二，终局有效，执行力高。相比公证机关赋予强制执行效力的债权文书而言，由于人民法院不予执行生效仲裁裁决受到严格的限制，仲裁裁决得到执行的可能性更大。此外，根据最高人民法院司法解释，仲裁裁决和调解书的执行管辖法院也更为集中，通常由被执行人住所地或者被执行的财产所在地的中级人民法院管辖，这样，就会在一定程度上避免县区基层法院在执行问题上采取地方保护措施。

第三，专家办案，注重服务。仲裁员可以由仲裁机构从银行金融机构的专业人士中聘任，当事人可以在仲裁程序中选择自己信任的仲裁员。来自银行系统和有关管理部门富于经验的专家，以及金融法律研究方面的专家、学者，对日趋复杂的金融案件中涉及的技术、交易规则、商业惯例更为熟悉，这样就更有利于金融争议公正处理，并提高审理效率。

第四，气氛和谐，保持合作。在来自专业领域的仲裁员的主持下，仲裁案件的审理气氛相对宽松，当事人可以充分陈述自己的主张，并经常伴以调解，这样能够减缓当事人之间的对抗情绪，促进当事人之间自行协商和解，有利于银行与企业之间今后继续开展合作。第五，尊重意愿，程序灵活。仲裁活动中以当事人意思自治为原则，当事人有权处分自己的程序和实体权利；仲裁没有级别管辖和地域管辖，银行和借款人可以自主协商安排程序事项，如自主选择信任的仲裁员，自主决定申请证据保全和财产保全等；仲裁形式比较简便，开庭时间、开庭地点都可以协商确定，这样就能方便当事人，特别是方便郊县的银行和企业就近解决金融纠纷，当事人也可以自主决定采取开庭审理抑或书面审理的开庭方式；在送达环节上，根据世界通行的做法，仲裁规则一般都会规定，仲裁送达在出现困难时，不一定必须以公告方式送达，仲裁机构只要证明对当事人有关地址做过“投递企图”即可。这能最大限度满足银行催收工作的需要；在适用法律方面，仲裁法第7条规定，仲裁应当根据事实，1

符合法律规定，公平合理地解决纠纷。这显然与民诉法第7条“以事实为根据，以法律为准绳”有所区别。对于银行金融衍生品、基金交易等新型业务面临的法律规定滞后问题，通过仲裁方式，协议适用有关国际惯例或仅以公平原则进行“友好仲裁”，往往能够使纠纷得到很好化解。

第六，保守秘密，维护声誉。仲裁案件以不公开审理为原则。借款合同纠纷的仲裁结果，无论输赢都不公开。这样既可以保护当事人的商业秘密，维护其商誉，还有利于双方达成还款宽让协议，继续保持友好合作关系。在金融形势不稳定时期，利用仲裁的保密原则解决纠纷还能避免引发挤兑等不良后果。

仲裁在防范金融风险中的具体运用

在同业拆借与票据业务的运用

银行间以及银行与其他金融机构的资金拆借十分频繁，有关票据结算也是通过市场行为操作的。这些资金流转的金额十分巨大，一旦发生违约事件等，通过繁复的诉讼程序，有可能会给银行带来高额的利息损失。如果通过仲裁方式，吸收银行监管和人民银行、金融机构的金融专家参与到案件审理中来，无疑会快速结案，保证资金流转的顺利运行。

在金融争议案件中的运用

第一，在企业借款合同纠纷方面的运用：在企业借款合同纠纷中，多数是企业没有偿还能力。如果不能及时进入执行程序，会给银行带来实际损失。通过仲裁，银行可以快捷有效地得到执行文书，进入财产执行阶段。第二，在个人消费贷款方面的运用：汽车贷款、购房贷款、信用卡透支等个人消费贷款数量大，涉及面广，管理成本高。银行可以打包的方式，通过仲裁法律途径解决，利用仲裁的法律权威和服务职能，督促债务人及时偿还借款，节省银行业金融机构的人力成本，迅速实现债权。第三，在金融衍生品交易纠纷方面的运用：金融衍生品交易专业、复杂，行情瞬息万变，往往还具有跨国交易的特点，通过专业的金融专家仲裁，能使纠纷得到快速、权威地解决，并在全球范围内得到广泛执行。

在呆账核销方面的运用

经过仲裁的案件，一旦银行胜诉，借款人却没有可执行的财产，同样可以根据仲裁文书和人民法院的裁定书，进行呆账的认定和核销。2010年《财政部金融企业呆账核销管理办法》规定，由于借款人和担保人不能偿还到期债务，金融企业诉诸法律，借款人和担保人虽有财产，但对借款人和担保人强制执行超过2年仍未收回的债权，可以核销；借款人和担保人虽有财产，但进入强制执行程序后，由于执行困难等原因，法院裁定终结或中止执行程序的债

权，可以核销。这里“诉诸法律”显然包括提请仲裁。由此可见，财政部允许核销的条件非常宽松，而且仲裁费用较低的优势往往会让银行避免损失的扩大。

在资产保全方面的运用

银行与借款人经常会在借款合同到期后达成还款协议，促使借款人归还贷款，但在实践中，借款人依然会一拖再拖，有时甚至有还贷能力也不履行有关宽让协议。为督促借款人归还贷款，银行一方可以利用在签订还款宽让协议时的主导地位，通过仲裁委将该协议转化为仲裁裁决书或者仲裁调解书，将协议变成可强制执行的生效法律文书，给对方当事人以法律压力，使其及时归还借款。

“确认仲裁”在防范金融风险方面的特别运用

确认仲裁是仲裁委应当事人要求，为防范企业经营风险而提出的一种创新型仲裁法律服务尝试，具体是指仲裁机构根据当事人的请求和仲裁规则，对当事人之间就解决争议或法律不确定性达成的和解协议、调解协议或者其他协议进行审查和认定，依法评判其效力并决定是否给予确认的仲裁行为。确认仲裁法律服务能给银行当事人带来许多便利。比如在金融案件中，会使化解纠纷的时间更短、成本更低，甚至可以未雨绸缪，在金融风险尚未实际出现时，通过协议的形式由仲裁机构确认，能够及早地定纷止争，将法律风险消灭在萌芽阶段，从而将预防和化解争议提前，避免风险扩大到不可挽回或者需要极大代价才能解决的情形。此外，在资产处置方面，鉴于仲裁法规定了仲裁庭确认合同效力的权力，物权法也肯定了仲裁委的法律文书是物权变动的法律依据，那么通过确认仲裁能够更加平稳地实现资产所有权的转移。

利用仲裁方式防范银行金融风险应注意的几个问题

第一，仲裁协议的达成问题。有效的仲裁协议被普遍认为是现代仲裁制度的基石。我国仲裁法第4条规定，没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委不予受理。要解决纠纷发生后没有仲裁协议的问题，银行可以尝试以某种方式补充达成仲裁协议，如在有关债务逾期催收通知书中载明“若不能在规定时间还款，我方有权就该债务向某某仲裁委提起仲裁，债务人签署声明或在7日内不提出异议，视为同意”字样。凭此，银行可以向某一仲裁机构申请仲裁。根据仲裁法第20条第2款以及最高人民法院有关司法解释的规定，当事人在仲裁庭首次开庭前没有对仲裁协议的效力提出异议，而后向人民法院申请确认仲裁协议无效的，人民法院不予受理；当事人在仲裁程序中未对仲裁协议的效力提出异议，在仲裁裁决作出后以仲裁协议无效为由主张撤销仲裁裁决或者提出不予执行抗辩的，人民法院不予支持。这种“失权”制度的规定，就给银行案件进入仲裁程序带来很大的操作空间。

第二，第三人问题。仲裁归根结底是基于当事人意思自治而享有的管辖权，因此该管辖权只能限于签订仲裁协议的当事人及其权利义务承继人。无论是国际还是国内仲裁实践，除非当事人及第三方自愿，仲裁庭不能像诉讼程序那样追加第三人。在银行借款担保关系中，往往存在贷款人、借款人、担保人多方当事人以及借款合同、借款担保合同多个独立合同。当仲裁协议不能同时覆盖所有当事人及借款担保法律关系的所有合同时，就会产生不能一下子彻底解决纠纷的情况。所以，无论是在签订借款及借款担保合同时，还是在通过上文所述达成补充仲裁协议时，都应当注意仲裁协议的统一性和一致性。

第三，金融仲裁的宣传和普及问题。银行界对金融仲裁普遍还不熟悉，这妨碍了利用仲裁方式解决银行金融纠纷优势的发挥。仲裁机构因此有必要与银行界的决策管理高层、行业管理部门以及政府监管部门进行沟通，宣传和普及金融仲裁，建立长效的信息沟通联系。银行业也应当加强创新意识，利用好仲裁法律制度，把金融风险防范工作做好。

第四，仲裁与诉讼工作衔接问题。为使金融仲裁得到裁决执行部门的认可与接受，仲裁机构应与人民法院协调与配合，赢得人民法院对仲裁工作各方面，特别是在财产保全和强制执行方面的支持，从而取得银行的信任。鉴于目前我国仲裁法没有像多数外国仲裁法那样，把财产保全的权力直接赋予仲裁庭，且对诉前保全后申请仲裁的有关衔接也无明确规定，因此做好仲裁与诉讼的工作衔接，对防止当事人利用从提起仲裁到法院作出保全裁定这段时间转移或隐匿财产以及消除银行的顾虑，是非常必要的。

第五，规范办案和统一裁决标准问题。程序合法、裁决公正是仲裁的生命线，是仲裁服务取信于银行和其他当事人的法宝，也是法院监督仲裁的主要方面。首先要在仲裁程序上规范化，有关简化的程序应符合仲裁规则和法律的规定，不能片面追求效率而违反法定程序。其次在实体方面，应同时保障银行和有关当事人的合法利益。通过有关金融专家办理金融案件，要坚持回避和披露制度，不能有偏颇；为适应金融业务创新，仲裁机构应着重组建一支通晓国际金融惯例、熟悉电子银行业务、中间业务、投资银行等业务的高素质仲裁员队伍；仲裁机构应认真行使裁决书审查职责，保证裁决书的统一性，给银行等当事人一个合理的预期；裁决作出后，仲裁机构还应对相关银行和当事人进行回访，对仲裁案件进行评查，以不断提高金融仲裁服务质量，并对仲裁活动中所发现的银行工作缺陷进行法律风险提示，以达成良好的互动。■

2.房地产金融风险与防范 篇二

1 中国房地产评估防范金融风险的现状

中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业, 各方面体制还不完善, 评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。为进一步防范房地产信贷风险, 国务院、人民银行及银监会等部门先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作, 产生了深远的影响。

2 中国房地产评估防范金融风险存在的问题

2.1 对抵押物价值过高评估

一般认为, 评估偏差率超过20%即为评估重大差异, 而这部分业务量竟然占到了已审核业务总量的52%。在银行发放的这部分抵押贷款中, 很大一部分贷款无法被抵押品实际价值所覆盖, 抵押品从一发出就不足值, 这将给银行贷款带来极大的风险。

2.2 不能准确把握抵押物隐含的风险

这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地产抵押贷款评估认识不够深刻、评估业务执行不够细致所造成的。例如在评估时忽视房地产的变现能力评估, 忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险, 忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额, 即保障抵押贷款清偿的安全性。

2.3 忽视抵押贷款项目的可行性评估

房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外, 以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。当第一还款来源出现问题时, 借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时, 银行可通过处置抵押物获得补偿。从这一意义上出发, 房地产抵押物本身在降低贷款风险, 减少贷款损失方面发挥着重要作用。因此, 大部分银行及评估机构把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据, 而忽视了对借款人的偿付能力进行分析。

2.4 评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬

在房地产抵押贷款业务中, 银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可, 但三者的关系却非常微妙, 既相互依赖、相互制约, 又相互利用、相互不信任。

三者的关系中, 银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地, 因此银行需要评估机构对贷款客户进行审查和监督, 以此保证自身资金的安全性。评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带, 其作用是很重要的, 但在实际中, 评估机构往往处于一个很尴尬的位置, 一方面, 要尽量满足客户所提出的种种要求, 因为客户是评估报告的买方;另一方面, 要兼顾银行的利益, 因为评估报告要经过银行的审查, 不合格的评估报告会被银行拒绝, 这也可能造成银行对该评估机构的封杀。

2.5 评估师队伍素质参差不齐

在抵押评估事务中, 评估师出具的抵押评估报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据, 银行在评估值的基础上按一定的比率向贷款方提供贷款, 因而评估师或评估机构应该对贷款负有相当的责任。但由于某些评估师素质较差, 对所评估的食物不负责任, 而使银行遭受巨大经济损失。

2.6 制度建设落后, 行业规范缺乏约束性

虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展, 但仍处于发展的初级阶段, 很多房地产评估机构是近几年由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来, 它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系, 这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场, 而不是通过正常的市场竞争去获得业务;有的机构实力不强, 评估人员素质有待提高;有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德, 迎合委托方的不正当要求, 搞虚假评估, 不顾诚信准则, “高估”、“低估”, 损害评估的真实性, 侵害公共或部分人的利益, 这样, 若实现债权时处置抵押房地产, 银行就要受经济损失。总的说来, 房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。

3 完善房地产评估防范房地产金融风险的措施

3.1 评估理论和评估方法方面

3.1.1 借鉴国外的评估理论和方法

中国由于在评估理论和方法研究上的滞后, 在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估, 未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中, 忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化, 缺乏科学依据, 主观性大。

3.1.2 对现有评估方法进行创新和完善

在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系, 因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年, 而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化, 若这时候对抵押房地产进行处置, 抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。

3.2 评估师队伍建设方面

3.2.1 严格评估师行业准入

日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的, 评估师必须要通过单个层次的严格考试, 并且考试的淘汰率是非常高的。从1964到1995年的31年间, 通过全部考试并在日本国土厅登记的不动产评估师仅有5298人。而中国从1995年到2002年通过考试的人数竟然有20000多。

3.2.2 加强评估人员对银行抵押贷款业务的认知

评估人员对银行抵押贷款安全性负有的责任决定了评估人员除了掌握评估理论和方法, 还必须对银行抵押贷款业务有足够深的了解, 一般来说包括还款计划、权利义务以及有关手续及费用等三项内容。

3.3 评估行业主管部门和行业协会方面

3.3.1 评估行业主管部门最重要的责任就是制定和完善房地产评估相关制度

随着房地产抵押贷款规模的不断扩大, 专业评估机构的抵押评估量也迅速增加。据统计, 专业评估机构抵押评估业务量已占日常业务量的60%以上, 评估机构和评估师在抵押评估中负有重大的社会责任。但是许多评估机构服务质量低劣, 出具不负责任的评估报告, 其重要原因就在于评估制度的缺失。因而制定和完善房地产评估相关制度成为评估行业主管部门最重要的任务。

3.3.2 加强评估行业协会的统一建设

虽然房地产评估师有自己的行业协会———房地产评估师学会, 但就整个房地产评估市场来说, 却是由建设部、国土资源部和财政部分头实施管理, 相应的房地产评估师学会、土地评估师学会和注册会计师学会各行其政, 多头管理, 从而使评估标准难以统一, 使中国评估理论和评估方法难以与国际接轨。由于各部门的评估标准和评估程序不统一, 这样就容易造成对同一标的物的评估结果差异较大, 使得房地产评估的权威性弱化。因此当前重要任务之一就是加强行业协会的统一建设。

3.3.3 杜绝行业垄断行为, 提倡公平竞争, 切实保证机构的独立性

当前的房地产评估市场中, 相当一部分评估机构是由当初的政府机构脱钩改制成立的, 这些评估机构通过这层关系能够相对容易的获得评估业务, 甚至垄断市场。评估行业主管部门和行业协会应该尽快通过完善制度, 杜绝行业垄断, 提倡公平竞争。

3.4 银行抵押贷款估价管理方面

3.4.1 加强对抵押评估报告以及出具报告相关评估机构的审核

中国的银行对抵押物的评估价值尚未建立有效的审核制度, 对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此, 对不恰当的评估报告难以作出正确的判断, 有时只能简单的依照评估值打个折扣。

3.4.2 合理选择评估机构, 共享评估机构质量保证资源

评估机构质量保证体系是在评估机构内部为减少面临的风险设置的一系列保证评估质量的组织模式。银行在房地产贷款过程中, 有必要了解和拥有评估机构质量保证体系的完整资料信息, 指定资质高、信誉好、服务水平好的评估机构, 并与评估行业实现资源共享, 为防范风险创造条件。

摘要：随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟, 房地产业已经成为国民经济的新的增长点, 但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业, 因此, 作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。在分析中国房地产评估防范金融风险的背景和现状的基础上, 指出了中国房地产估价在防范金融风险方面存在的一些问题, 并针对这些问题提出一些自己的见解, 仅供大家参考。

3.三亚市房地产金融风险分析与防范 篇三

关键词：房地产金融；风险分析；风险防范

中图分类号：F127

文献标识码：A

文章编号：1003-9031(2007)12-0081-03

近年来，国家相关部委、银监会不断出台严控措施，严控房地产及房地产信贷风险，房地产金融体系中是否已出现风险积累的迹象，是值得关注的问题。本文通过对三亚市的房地产金融现状进行分析，指出三亚市房地产金融存在的风险，并提出防范对策。

一、三亚市房地产发展的特征

三亚市房地产市场的发展是伴随着三亚市旅游业而发展的。1992年海南省出现房地产泡沫之后，在长达近8年的时间里，三亚市几乎没有新开发的商品房。直到2000年，三亚市房地产才开始复苏，但开发量很小，商品房档次低，房价也比较低，每平方米销售价格不足1000元。2002年，以三亚市经济复苏为契机，一批具有一定规模的海景住宅小区兴建，标志着三亚市房地产发展进入较快增长阶段。尤其是2003年“非典”过后，经过城市基础设施改造、世界小姐大赛以及粤海铁路开通，使三亚市热带滨海旅游得天独厚的自然景观被国内外游客认知，“美丽三亚、浪漫天涯”城市名片被国内外越来越多的人所接受，使三亚成为国内外著名的第二居所。[1]

1.供求快速同步增长，增长速度较快，而且主要是岛外市场。2002-2006年，三亚商品房销售面积分别29.2万㎡、50.7万㎡、74.6万㎡、52.59万㎡和70.55万㎡。2007年1-6月批准预售商品房48.2万平方米，和上年同期相比增长21%；登记销售面积58.37万平方米，和上年同期相比增长40%。三亚市商品房的销售对象主要是岛外市场，2007年1-6月，销售总套数为6623套，面积58.37万平方米，岛外销售5971套，面积51.5万平方米，占总销售套数的90%，占总销售面积的88%。

2.商品房售价大幅提高。2002-2006年，三亚市商品房销售均价分别为2300元/㎡、3600元/㎡、4210元/㎡、5156元/㎡和5135元/㎡，2007年1-6月商品房的销售均价7209元/平方米，同比提高了44%；6月份平均售价为7333元/平方米，同比增长47%。

3.销售与旅游季节相关性高。三亚市的房地产业销售与旅游业同样存在淡季、旺季，大致呈现“U”字型分布，即两头(年头年尾)高，中间(年中)低。

4.使用率低、小户型多。作为岛外客户的“第二居所”、“第三居所”，购房客户一年中除了集中在冬季避寒或选择在“黄金周”来三亚度假居住以外，绝大部分时间房间均处于闲置状态，呈现出典型的“候鸟城市”特征。[2]

二、三亚市房地产金融需求趋势分析

三亚市房地产的发展拉动了金融需求，反过来房地产金融推动了三亚市房地产的发展(见图1、表1)。一是2006年三亚市房地产投资资金来源中银行占比为41.64%，全国为23.2%，比全国高18.44个百分点，且房地产开发资金对银行的依赖程度呈上升趋势。二是个人住房按揭贷款主要为岛外客户。截止2006年12月31日，三亚市各商业银行提供的个人住房按揭贷款余额171264万元。三是按揭贷款不良率低，每年提前还款比率高。

目前三亚市房地产金融还处于快速增长时期，对于房地产金融形势的分析，不能极端片面地认为形势大好、不存在泡沫，或者认为三亚房地产非理性繁荣、已处于严重泡沫期。笔者认为，这两种看法都是错误的，分析三亚市房地产市场及房地产金融，应当一分为二地、客观全面地看待。

1.关于房屋价格。一方面由于三亚房地产复苏起步晚，价格上升有其回归价值的合理要求。2002年海景一线房每平方米1000元，显然忽略了景观价值。另一方面，从2002年后每年平均增长20%，目前均价已接近或达到京沪深水平，确有宏观调控的必要。

2.关于闲置率。一方面三亚作为旅游城市，外地客户具备候鸟特征，一定比率的闲置率是合理的。另一方面，闲置率达到80%以上，三亚湾海坡一线房，晚上基本上是空城，不乏存在投机性质，造成资源浪费，务必引起重视。

3.关于房地产金融。一方面金融拉动了房地产发展，提供良好经济效应。但另一方面，过多的金融依赖性，尤其是大部分外来投资与外来消费，使银行风险分析及防范成为必要。

三、三亚市房地产金融存在的风险

1.道德风险。外地购房者居多，截至2007年6月末，岛外购房率高达90%，高于京沪等大城市近3倍，证明三亚市房地产销售非本地居民居住性需求，而是兼有投资或投机需求，金融从业者必须高度关注外地客户购买是不是短期投机资本，因为投资或投机资本将追求高收益及资产的高流动性，会形成房地产市场的虚假繁荣，并加速房价上涨，形成大量投资或投机型闲置房；银行尤其要加强贷前调查，防止开发商或投资购房单位以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，特别关注开发商通过以售后返租方式作为诱饵，销售或购买产权，套取银行贷款转嫁投资或投机风险，形成道德风险。

2.违约风险。住房闲置率高达80%，高于全国平均水平约20个百分点，而且外地购房者居多导致房屋闲置，要防止三亚市出现地区性的房地产热，关注投资和投机所致房地产价格上涨。如果价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。银行应关注房地产价格，因为价格下跌会导致作为抵押物的房地产贬值甚至大幅缩水；如果房价波动，现值小于按揭贷款余额本息扣除投入成本之值，借款人就可能选择理性违约，给银行带来不小的损失，出现违约风险。

3.流动性风险。由于三亚市产业结构单一，旅游业是其支柱产业，与旅游业相伴而生的房地产业近年逐步成为三亚市的经济支柱。据三亚市金融运行报告披露，2006年三亚各金融机构共发放贷款约20亿元，其中房地产业8.45亿元，占总投放的42.25%，远远高于全国房地产信贷占银行贷款余额的比重，房价波动极其容易引发金融风险。

4.经营风险。房地产开发离不开银行资金支持，房地产业的良好发展前景又使得商业银行加大对房地产业的信贷投入，在这种相互依存的关系中，商业银行应有清醒的认识，在房地产贷款总量伴随房地产业的发展而迅速增加时，要考虑到房地产具有不可移动的特征，房地产投资与其他投资相比更具有不可逆转性，一旦开始投资就难以撤回。如果在开发过程中出现由于决策失误或资金链中断而停工，就会造成“烂尾楼”和“半拉子工程”，套牢开发资金，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还商业银行贷款的经营风险。

四、防范三亚市房地产金融风险的对策建议

1.针对道德风险，建立健全房地产金融的相关法律制度。完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。我国房地产金融领域应出台具有前瞻性、整体性、规划性和权威性的法律、法规。房地产投资、开发领域的利益主体众多、事务繁杂、涉及资金巨大且回报周期长，各个环节的开展都需要法律的严密监控和规范，才能促进房地产市场和金融市场的稳步发展，保证房地产金融的顺利发展。[3]

2.针对违约风险，应健全信息传递沟通机制，降低信息不对称程度。在区域内由人民银行牵头，建立健全信息传递机制。一是要建立信用监控体系和预警体系。对有不良信用记录的开发商和个人进行通报，采取联合制裁，限制不良记录的个人及企业改头换面以亲朋好友或重新注册新公司的形式进行资金融通。二是要建立公共信息系统和客户信息系统，并实现资源共享。政府、人民银行应加强对相关信息的收集、登录、整理和分析，并通过电子化系统实行银行之间、工商年检与税务年检之间的资源共享。三是要建立健全信用调查和资产评估机构的管理。针对我国目前资产评估机构管理不规范的现状，加强对资产评估所等中介机构的立法和监督管理，建立市场准入和年审机制，提高评估机构评估结果的可靠度。

3.针对流动性风险，应全面推进金融创新，形成完善的房地产金融产品市场。一方面，针对住宅产品供给，建立有效的金融支持与约束机制，防止住宅建设融资的风险向个人住房抵押贷款转移。另一方面，针对住宅产品的需求，建立住宅金融的两级市场。在一级市场上，主要通过强化制度建设，来着力促进个人住房抵押贷款合同、合约的标准化。在二级市场上，则通过制度创新来建立全国性的二级抵押市场，主要是进一步建立解决住房抵押贷款流动性的机制，在这个二级市场上，除了住房抵押贷款证券，还包括投资基金、信托证券、指数化证券等金融工具，这有利于分散银行信贷风险，解决住宅金融一级抵押市场无法解决的流动性问题和短存长贷问题。[4]

4.针对经营风险，应促使商业银行业务模式多样化，并强化内控机制。由于房地产建设周期较长，当前银行的盈利主要来源于利息收入，中间业务不发达，使银行陷入信贷扩张怪圈。因此，应促使商业银行业务模式多样化，在间接金融为主导的情况下，只有通过银行经营改革和业务创新，才能从资金供给方来控制房地产开发贷款风险。同时强化银行内部控制、改革人事任命和行长负责制下的约束机制、加强贷款发放中的信用审核等都是必须的措施。

5.建立健全房地产贷款风险评估机制，加强风险管理。商业银行应引进房地产项目开发评估体系和相应的专业人才，对房地产项目的市场前景、营销能力、财务能力、管理能力和运营能力等方面进行全面评估，结合申请人的信用等级评定来测算风险度。对于风险度较高的房地产项目审慎发放贷款，从根本上规避房地产贷款的经营风险。

6.明确区域调控目标，规范政府职能，提高宏观调控效能。首先，加强房地产风险全民意识，特别要普及金融理财知识，从源头上解决社会上已出现的“房奴”问题苗头，防止炒房、存房行为进一步扩大。其次，制定政策，加大力度，遏止虚假非理性需求。例如根据低中高档商品房消费需求，对后两者提高首付比例，弱化利用信贷杠杆存房、炒房行为。对已查实违反金融法规的，要给予惩处：对开发企业吊销开发资质，永远不得从事房地产业务；对假个贷的个人，除要求归还贷款外，加收5-10倍的罚息，让其得不偿失。

参考文献：

[1] 2007年一季度中国房地产行业运行报告[DB/OL].http：//www.chinahyyj.com/news/w_2007051010100972526.html，2007年5月10日.

[2] 三亚市房地产协会房地产监测报告[R].2007年7月19日.

[3] 杨涛.如何化解房地产金融风险[N].新京报，2006-08-23.

4.房地产金融风险与防范 篇四

房地产企业面临的最大挑战来自于自身，最大的敌人不是别人，正是自己对法律风险的防范意识不强。许多房地产企业往往把法律风险与法律纠纷混为一谈，轻视事前及事中的法律风险防范，只重事后法律纠纷解决，而事前防范往往比事后处理更重要。

一、房地产企业法律风险的主要表现

（一）房地产企业在内部管理中的法律风险

房地产企业内部法律风险，是指由于房地产企业内部管理不当而引发的法律风险。首先，房地产企业管理者缺乏法律风险防范意识的风险。许多房地产企业负责人及管理者没有法律风险防范意识，往往要等到发生法律纠纷之后才想到找律师代理诉讼。有的房地产企业即使聘请律师担任法律顾问，但是很大程度上只是把顾问律师当作“花瓶”角色，重大决策及管理过程并不让律师参与，没有让顾问律师产生其管理和防控法律风险应有的效用。其次，房地产企业法律风险防控制度不健全。主要表现在企业公章管理不规范，乱盖公章可能给房地产企业带来麻烦；合同签订与管理不严格，未建立档案管理制度，重要法律文件散落于角落或者没有存档而丢失，发生法律纠纷时无据可查，最终因证据缺失承担败诉风险；人力资源管理上不与劳动者签订劳动合同、不依法缴纳社会保险，面临违法用工赔偿的法律风险，还有用人不当导致管理失误的风险等。

（二）房地产企业在签订和履行合同中的法律风险

房地产开发过程中，最重要的是签订和履行好各种合同。合同签订中的法律风险较多。首先，合同签订中对方预埋对房地产企业不利的内容的法律风险。合同中的每一个字，每一个词，每一句话，都意味着潜在的利益或者损失，因此，草拟合同时双方均会小心谨慎和深思熟虑。但是由谁草拟合同谁就占据主导地位，律师提醒房地产企业千万不要为了节省律师费而简单参照各类格式文本或者简单按照对方的范本订立合同，因为任何一方在草拟合同时均尽可能写清楚自己有利的条款，而尽可能给对方增加不利的条款，有时为了在合同谈判中对自己有利，草拟合同的一方往往还尽可能采取比较隐蔽的表述规范和限制对方的权利，增加其义务。虽然在谈判时可以提出来修改，但是增加谈判的难度，有的内容认为是小问题而忽略；有的内容因为碍于情面羞于启齿；有的内容大而化之麻痹大意；有的内容可能因为疏忽而没有发现风险，又是再精明的高手也很难将对方预埋的地雷完全排除，即使排除也无法掌握主动。

其次，合同主体不适格的法律风险。合同当事人主体合格，是合同有效成立的前提条件之一。作为房地产开发一方要具备房地产开发资质并办理相关手续，对外能独立承担民事责任，房地产项目应当是经依法批准的合法项目，如果项目不合法可能导致对外所签订的合同无效。另一方面，合同的相对方也应当具备民事主体资格，比如作为建筑施工企业要具备相应建筑资质及独立法人资格，避免挂靠或借用资质承包施工情况，尤其是一些个人假冒建筑公司，私自雕刻具有资质的建筑公司的公章从事承包活动，可能导致合同无效而引起纠纷或者诉讼的法律风险，房地产开发企业要认真核实，否则出现工程质量或者施工纠纷时无法保障自身合法权益。

再次，合同内容不完整及表述不规范的法律风险。实践中许多房地产企业往往简单使用有关部门制定的或者从网络上下载的格式合同文本，不认真理解和审查合同内容而导致意思表示不真实的法律风险。这些格式合同无法将房地产领域出现了许多新情况、新问题囊括进去的，一般都过于笼统，很难切合实际，不易操作；还有对合同内填写不完整，实践中常出现应填写内容的横线处空白、日期空白等情况，因合同一式几份，空白处很容易自行添加内容，为日后纠纷埋下隐患。对违约条款约定过于笼统，违约金具体数额或者计算方法不具体，缺乏可操作性，一旦发生争议，没有违约赔偿的标准。

（三）房地产企业面临行政上的法律风险

由于房地产法律体系建设不完善、房地产立法相对滞后，政府对房地产行业开发的行政干预较大，从土地价格、银行信贷利率等主要环节都由政府来把控，由此给房地产企业的开发运营带来诸多不确定因素。有的地方领导的指令常常比政策、法律规定更具效力，而且朝令夕改的情况也时有发生，这就给房地产企业的开发带来了无法估量的风险。比如对于城市规划区内的集体土地，应在政府部门征为国有土地并已对土地上的附着物补偿安置后才能出让，而且该笔补偿费用依法应由政府支付，但是政府往往会在出让土地时附条件转嫁给房地产开发企业，附着物拆除补偿问题也往往由房地产开发企业想办法处理；还有受让土地四至界限不明确或者重叠的风险，虽然法律法规规定国土部门出让土地必须是“净地”，禁止“毛地”出让，但是实践中所出让的土地基本上都是无法干干净净的，总有这样那样的问题存在，尤其是由于土地四至界限是用坐标定位，实际丈量中差距较大，四至界限重叠及面积不足的情况时有发生，因此产生的纠纷及法律风险较大；还有政府城镇规划变化也可能给房地产企业带来法律风险，政府出让土地的时候承诺的土地容积率、周边交通环境、公共设施等可能因领导变化或者领导意志的变化而变化，一旦满足不了房地产事先规划，则直接给房地产开发造成较大影响。还有政府不断升级的楼市调控风险，你不知道政府下一步会出台什么限制性政策，我国房地产行业没有什么市场规律可循，政府的把控力度直接影响房地产市场走势，房地产企业只有提心吊胆的被政府宏观调控牵着走，给房地产企业带来不确定性的风险。

（四）房地产企业在商品房销售中的法律风险

我国实行严格的商品房销售管理制度，房地产开发企业不能随心所欲的销售商品房。近些年，国务院及建设主管部门连续出台商品房销售限制政策与措施，如果违规销售，逾越红线，房地产开发企业可能受到严厉的处罚，如果违反法律销售，企业可能承担经济处罚责任，负责人甚至面临刑事法律责任的严重后果。首先，房地产开发企业在进行商品房广告宣传时，公告内容必须真实、合法、科学、准确，即使为了吸引购房者关注，也不得欺骗和误导公众。其次，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定面临被确认无效的法律风险。实践中大部分房地产开发商均在未取得商品房预售许可证的情况下，为了吸收资金，以收取定金或预订款的名义预售商品房，与买受人签订《认购协议书》，此时收取费用法律风险巨大，房地产开发商及其负责人可能面临行政、经济处罚甚至刑事处罚的危险。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门可以依法进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。如果未完善相关手续而预售收取预售款，根据2011年1月4日施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，房地产开发中如果未完善相关手续而预售收取预售款，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金，构成非法吸收公众存款罪或者变相吸收公众存款罪。

二、房地产企业法律风险防范

房地产开发风险无处不在是正常的，关键要正确把握和掌控风险，不出现系统性偏差和原则性风险，这需要必要的风险防范手段和措施。

（一）加强内部管理，自觉守法、诚信经营，强化房地产企业法律风险防范意识

树立企业法律风险防范理念，加强房地产企业风险防范制度流程建设。古人有言凡事“预则立，不预则废。”预防风险比处理风险所花代价要小得多。房地产企业管理人员树立法律风险防范理念是企业风险管理最基本的要求，也是企业可持续发展的重要保障。要建立和完善内部风险评估机制和风险防控机制，构筑房地产企业内法律风险的内控防火墙。加强对企业员工的房地产法律风险知识培训，教育企业员工自觉学法、模范守法，使企业经营管理人员熟悉掌握与房地产相关的法律知识，树立诚信守法、依法经营的观念，不断提高依法管理的水平；加强规范化开发过程的监管，从土地的取得直至房地产销售、租赁、工程管理、客户服务、物业管理等方面逐一实行严格的风险管理，最大限度的发挥法律风险防范的效用，为企业的盈利避免额外的损失。

（二）高度重视合同的签订与管理，避免房地产企业合同纠纷

房地产开发企业法律风险防范体系要以合同管理为中心，建立合同管理及履约责任制；建立完备的合同签订、交底、履行管理制度，确保合同签约与履行质量。起草合同时要学会从风险分析与风险管理的角度研究合同的每一个条款，对合同可能遇到的风险因素有全面深刻的了解。合同是比较严谨的法律文书，应当注意用词严谨，不要在合同中用模棱两可的词句或多义词。完善的合同可以防止或减少争议，从而减少费用，如果在合同中没有严密的表达，很可能给合同履行或者索赔留下隐患。尤其要认真审查和确定《商品房买卖合同》条款，商品房销售过程中的商品房买卖合同直接关系到房屋买卖的顺利进行，有的开发商不经过律师审查随意起草合同，或者简单使用主管部门提供的格式合同，或为迅速成交将一些不切实际的承诺作为合同条款，还约定一些极易产生歧义的条款，导致开发商在合同履行过程中极为被动，也为以后产生纠纷埋下了很大的隐患。要建立和完善档案管理制度，对重要法律文件统一归档管理，合同最好多备份，必须由专人负责登记、保管，不要发生合同遗失或者找不着最后上对方牵着走的风险。

（三）增强服务意识，加强房地产企业品质控制

5.我国房地产金融风险及防范 篇五

(一)利率风险

如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越大,利率风险也就更大。对于借款人来说利率是极为敏感的财务指标,任何利率的变动都会直接影响到借款人的还款行为。当利率提高时, 部分有闲置资金的购房者会选择提前还款,以减少利息支出,从而打乱信贷规划,导致预期贷款收益减少,直接加大银行业的金融风险。

(二)信用风险

信用风险指由于借款人即房地产开发企业和住宅消费者因某些原因不愿或者不能及时足额偿还贷款所带来的风险,也叫违约风险。具体可分为两类: 一种是由于如宏观经济经济下滑或自身原因造成的经济偿付能力下降使得借款人客观上无法偿还贷款,称为被动违约风险; 另一类是当经济政策和产业形势发生变动,出于牟利的目的或其他原因,借款人有意停止或延长偿还贷款的情况, 称为主动违约风险。

(三)流动性风险

流动性风险指金融机构缺乏足够的现金以及随时可以转换为现金的其他资产,导致其无法偿还到期债务的风险。在房地产金融中产生流动性风险的主要途径有两种: 一种是由于金融机构资产负债业务的期限不匹配造成的。由于房地产资金使用周期通常较长,过度的金融支持导致金融机构大部分资产集中于房地产开发项目, 就可能出现金融机构手中的短期资金难以应付日常提款需要的情况,此时金融机构若不能及时从外部融入资金, 就可能因挤兑产生流动性风险。另一种是由于信贷风险造成的。购房者按揭贷款都是以其住房作为抵押物,当贷款无法按时收回时,金融机构只能通过出售、变卖抵押住房以获取赔偿。如果房地产价格大幅下跌,抵押的住房将难以出售,导致金融机构难以迅速获得流动资金,从而发生流动性风险。

(四)其他风险

房地产金融风险还包括其他的风险,如操作风险( 日常经营操作过程中因意外、自然灾害或其他人为原因导致的风险) ,汇率风险( 进行海外投融资的金融机构在汇率变动时遭遇的资产计价损失风险) ,土地储备贷款风险,国家政策变动风险等。

二、我国房地产金融风险的成因

(一)相关法律法规不健全,监管机制体制不完善

目前,相对于房地产金融市场高速发展,相关的法律法规建设相对落后,尚未出台构筑房地产法律体系核心的法律和支撑房地产法律体系的重要单行法。从我国房地产立法原则上看,现有相关法律都是对房地产经济活动实践经验的总结,更多体现为滞后性立法,同时,受部门利益左右的程度也较大。还存在法律层级结构不清, 层次低,以法规、规章居多,立法标准不统一等。

由于近些年来全球金融创新力度加大,对于房地产金融机构的监管难度也不断增加。在我国房地产业,常常是监管措施跟不上金融创新的速度,导致金融监管的失效和缺位。我国金融业创新刚刚起步,自我约束机制还很不完善,又缺乏专门的房地产金融监管框架,没有建立起房地产金融风险预警体系,导致房地产业的金融高风险。

(二)房地产融资渠道单一,过度依赖银行

近年来我国房地产项目资金来源主要包括国家预算内资金、债券、利用外资、国内贷款、房子产企业自筹资金等。其中国家预算内资金和债券及利用外资占比不到40% ,大部分来自银行贷款和自筹资金。而近70% 的自筹资金又来自于银行贷款。根本原因是我国房地产金融体制市场化程度不高,体系建设严重滞后于房地产业的发展造成的,使得大部分剩余资金作为储蓄进入银行体系,没有有效的渠道进入房地产业,房地产企业需要资金时,只能选择银行贷款,银行对房地产信贷,贯穿土地储备、交易、房地产开发、销售整个过程。商业银行实际上直接或间接地承担了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。所以一旦某个环节出现问题必然造成金融风险。

(三)商业银行自身管理存在缺陷

房地产属于资金密集型的行业,房地产业对银行资金的依赖性极大。商业银行管理存在缺陷,就容易产生金融风险。大多数商业银行普遍对于房地产业抱有高回报率的预期,所以在信贷的实际发放过程中盲目追求信贷规模而忽略了房地产投资项目的潜在风险。不乏有商业银行自行降低客户资质等级评定门槛,有的甚至对信用等级不进行验证。贷款项目多数没有进行可行性分析和评估。在房地产信贷的审核阶段,审查经办人员风险意识不强,审查流于形式,片面相信企业的书面材料; 对于企业信用状况等相关信息的真实性不做深入细致的调查。特别是对于项目中企业自有资金所占比例以及项目开发一整套相关手续等硬性要求的审查把关不严,极易形成信贷风险。在贷款管理后期又过分依赖抵押物,疏于对项目建设进度的及时跟踪和对开发商违规行为的有效防范。一旦发生诸如挪用贷款资金、销售回笼款的违规行为,将有可能导致整个项目无法依照期限竣工交付或者无后续资金归还贷款。造成银行的呆帐、坏帐大量增加,形成数量庞大的不良资产,进而危及到整个金融业的安全。

(四)房地产市场参与者行为不规范

1. 房地产开发商的违规行为。一方面,房地产开发商为了获取贷款,在银行前期审查以及后期的贷款发放过程中故意隐瞒、歪曲企业真实财务信息,导致银行不能对开发商的还款能力进行准确的评估,当不鞥你按期偿还房地产贷款本息时,就形成大量的呆帐坏帐。房地产企业道德风险,最终演变为房地产金融风险。另一方面, 当房地产商由于种种原因无法获得银行正规的房地产信贷支持时,也极易利用借贷双方信息的不对称,采取其他诸如“假按揭”、“零首付”等欺诈手段骗取银行贷款。这使得大量商业银行信贷资金通过非正规的渠道流入房地产行业,加剧房地产泡沫。同时也必然导致银行个人住房贷款质量恶化,形成更大规模的房地产金融风险。

2. 购房者的欺瞒行为。囿于当下的高房价与国民收入的巨大差距,个人住房信贷就成了大部分购房者的首选。而我国在个人收入信息收集上缺乏健全机制,个税机制陈旧,导致银行在核发个人住房贷款时,很难对借款人的资信状况做出正确判断。这就使得相当一部分借款人通过捏造事实、隐瞒真相,甚至虚拟抵押、虚拟存款账户或保证金等方式来骗取银行贷款。而一旦借款人的个人收入出现问题,就会致使贷款无法收回,加大银行金融风险。购房者的各种欺瞒行为已经成为房地产金融风险的一个主要诱因。

3. 投资者的过度投机行为。众多房地产市场投资者在投资时并没有过多考虑自己的支付能力和能够从房产使用中获得的收益,而仅仅是主观性的预期房地产价格必将上涨,从而进行大量的投资。而这种非理性的投资会加大整个房产市场的需求,从而推动房价大幅度上涨。当房价大幅度上涨形成虚假繁荣时,又刺激了众多的房地产开发商盲目的增开项目、追加投资,导致房地产市场进一步升温。众多的外围投机者会对房地产价格的上涨形成共同心理预期,在“羊群效应”的作用下,投机者会继续无休止的向房地产市场投入大量资金,导致整个市场需求量急剧增加,进一步的推动房价上涨,形成了一个恶性循环。原先正常发展的房地产市场也彻底的沦为了一个投机市场,从而催生一系列房地产金融风险。

三、防范房地产金融风险的对策建议

(一)加强产业政策制定和落实

政府应提高自身判断的准确性,确保政策的协调性、 连续性和科学性。针对目前房地产领域存在的问题,政府及有关部门应制订符合我国实际情况的房地产政策和发展规划。规范土地征收、出让等一系列政府行为,坚决贯彻国家耕地保护政策等一系列硬性规定。加强土地交易市场监管,加大对开发商囤积土地、炒卖地皮等违法行为的查处力度。在执行过程中应审慎把握政策的宽松度,充分做好应对有可能的房地产金融的风险。

(二)加强房地产金融监管,建立风险预警机制

首先应建立健全我国房地产金融监管体系,组建一个由中国人民银行、银监会、发改委、建设部、审计部门参与的多元化、全方位的房地产金融监管体系。系统研究我国房地产金融业运行情况,制定有效、可操作的监管方针和策略,保持房地产金融系统的长期稳定性。

同时,应充分借鉴发达国家的成熟经验,建立一整套灵敏的、可操作的房地产金融风险预警系统。通过对于宏观经济形势的变化以及房地产市场走向的分析,对房地产信贷总量、结构以及不良资产等进行预测,进而全面监控预测房地产金融风险,及时发出风险预报。有助于银行更准确的把握市场走向、提前预防各类金融风险,从而有效减少因市场波动给自身造成的损失。

(三)建立健全房地产金融体系

1.逐步完善各级金融机构

( 1) 有效发挥人民银行的调控作用

我国的中央银行是中国人民银行,是我国金融体系的核心,是银行业的管理机构,应进一步加强“窗口指导”的作用,从宏观上保障房地产金融业的稳健运行。央行应通过积极调整货币政策与信贷政策,防范金融风险。 如采取更为灵活的利率政策,提升利率政策弹性,扩大利率政策作用范围。通过控制货币供给、利率调整和其他相关政策,引导房地产金融市场对于利率变化的合理预期,增加房地产金融市场的透明度和政策取向的可信度。 充分利用利率杠杆作用调控房地产市场,引导房地产市场过剩资金的流向。

( 2) 加强商业银行内部管理

首先,我国商业银行业应认真落实金融监管部门关于房地产信贷的政策和要求,严格遵守有关住房贷款首付比例、贷款利率等方面的规定,并结合地区实际,进一步细化风险管理措施,提高风险意识,建立完善的风险评价体系,提高自身对于金融风险的抵御能力。

其次,商业银行应该强化贷款管理,有效控制贷款规模和比例,不断调整和优化房地产贷款结构,针对不同的项目类型对项目贷款实行严格的分类管理。

对于房地产开发贷款的审核,要严格把握房地产开发企业的资质、能力和准入条件,在对房地产商的抵押资产严格审核基础上,还必须严格审查房地产抵押贷款的条件,充分评估该房地产开发企业的资格和自筹资金比例是否达到要求,严禁将贷款用于缴纳土地出让金,做到专款专用。

( 3) 规范房地产金融中介机构

房地产金融中介机构作为房地产金融领域不可或缺的补充,发挥着极其重要的作用,有必要规范房地产金融中介服务,建立房地产金融中介市场的诚信服务体系。 加快建设房屋买卖和贷款咨询机构、个人信用评级咨询机构、房地产价值评估机构、房地产保险等中介服务机构。

2.全方位推进社会信用制度建设

应逐步建立一套适合我国国情的信用体制,充分利用现代互联网技术整合“大数据”,通过科学的方法进行预测和评估,为金融机构提供企业及个人信用咨询,使金融机构能够准确地对借款人的信用状况做出判断,针对借款人的信用等级情况及时调整信贷策略及条件。同时与金融机构共享信用信息,从源头减少信息不对称问题, 有效防止“道德风险”的发生,在一定程度上化解金融机构的信用风险。

3.拓宽房地产企业融资渠道,实现融资结构多元化

( 1) 建立健全房地产金融一级市场

借鉴发达国家房地产金融市场的建设经验,拓宽房地产企业融资渠道最好的办法就是让房地产企业在市场化条件下进行直接融资。这就需要一个健全的房地产金融一级市场。

首先,要大力推动符合资质的房地产开发企业上市。 借助我国日臻完善的股票交易市场,通过发行股票来筹措资金,改善企业资本结构,从而分散风险。其次,可以通过发行企业债券来融资。鼓励体制健全、资本雄厚、市场信誉度高的房地产开发企业通过在一级证券市场上发行中短期项目债券,吸引社会剩余资金。投资者可以根据不同的收益预期进行市场操作,进一步分担风险。同时,也可以大力发展房地产信托投资基金( REITS) ,探索私募信托融资、夹层融资、典当融资、合作开发,借助海外地产基金等方式,达到进一步补充完善房地产金融一级市场的目的。

( 2) 探索推进房地产金融二级市场发展

在逐步完善房地产金融一级市场的基础上,应建设具备创新性和多样性的房地产二级金融市场,把银行流动性差的住房信贷资产转变成为流动性强的证券化资产,实现融资产品的证券化、标准化和公众化,有助于分散、转移我国银行业承担的大量信用风险。

资产证券化是世界金融业务的发展趋势之一,作为金融行业的一个创新产品,虽然存在一定风险,但不能否认它的积极作用。如果可以利用好贷款证券化工具,通过资本市场将集中于银行的风险分散。可以将银行从房地产贷款规模日益扩大和银行流动性随之下降的矛盾中解脱出来,使得银行资产负债结构得到改善,提高银行资产的流动性,实现房地产金融资产能安全有效地流动和交易。

摘要：房地产属于资金密集型行业,房地产金融存在高风险性。我国房地产金融风险包括利率风险、信用风险、流动性风险等。主要是由于我国相关法律法规不健全,监管和调控体制机制不完善,房地产融资渠道单一,过度依赖银行,商业银行自身管理存在缺陷,房地产市场参与者行为不规范引起的。提出加强产业政策的制定和落实,加强房地产金融监管,建立风险预警机制,建立完善的房地产金融体系等防范房地产金融风险的对策建议。

关键词：房地产泡沫,金融风险,金融危机

参考文献

[1]蔡福恩.浅谈我国房地产金融风险及其防范研究[J].财经界(学术版),2011(2).

[2]高鹏,李雪,董纪昌.我国房地产金融风险形成机制的演化博弈研究[J].现代管理科学,2012(5).

6.房地产金融风险与防范 篇六

关键词：房地产金融产品；风险；防范策略

前言

随着我国加入世界贸易组织，我国的房地产得到了迅速发展，人们消费水平不断提升，各种房地产金融产品也层出不穷，各个房地产企业间的竞争愈演愈烈。我国目前的房地产现状与国际房地产发展有许多相似之处。例如房地产金融产品过剩、流动性过低，在房地产价格火速上升的同时，银行对当地产的借贷业务也相应地提升了难度，各个房地产公司的竞争愈加激烈，而且一旦投资目光出现偏差，就会出现一系列房地产泡沫影响，让连带的几家甚是几十家企业都经历倒闭的危机。合理有效的风险预警预报对房地产金融产品的开发和销售是十分必要的，只有建立一个安全而健康的房地产金融产品生成销售链，将房地产的金融危险降到最低，保证房地产行业的蓬勃发展。

1、我国房地产金融产品发展的现状

从近几年的房地产发展情况来看，我国的房地产金融产品正处在蓬勃发展的阶段，各种新兴的产品类型以及高额的利润风险都吸引着一大批企业竞相在房地产行业涉足。但是我们也应该看到，房地产是一种风险巨大的投资行业，如果不能有效地回避风险，不仅不会给经营者带来利润，还会把企业拖垮最终破产。从某种角度上来讲，市场的发展并不是一成不变的，它是由供需双方共同决定的，一方出现变化，另一方也会跟着产生波动，不可能出现一方持续繁荣的现象。同理，房地产的发展也是如此，它的发展需要供求双方产生资金流动，只有双方都能从中获得利益，才能让房地产产业持续发展下去。所以说，要想在房地产金融产品的营销中获得利润，就要合理地统筹供受双方的利益，规避金融风险，让房地产的市场长期稳定在理性发展的状态。

2、我国房地产金融产品面临的风险

2.1房地产金融信贷风险

如今我国的房地产金融信贷产业发展十分迅速，但是在获得高额利润的同时也面临着很大的危险。房地产金融产品是最基本的房地产信贷运作产物，相应的，它的风险传播也是十分剧烈而快速的。从来源和影响上看，当今我国在房地产信贷金融产品上的风险可大致分为两方面：一方面是以商业银行内部存在的操作风险以及流动风险为主题的微观层面；另一方面是以政策风险以及房地产泡沫为主题的宏观层面。以流动性风险为例，由于现在的信贷公司在专业人才上的欠缺，导致他们在进行风险评估时过于依赖中介机构，一旦评估方向错误，就会出现资金流向出入过大，大量投资基金损失的后果。除此之外，金融产品信贷的过程中还可能会出现经营状况不稳定、产品规划营销缺乏可行性、项目拟建非法性等多种风险。

2.2房地产金融证券化风险

房地产使用金融证券可以通过房地产抵押贷款的形式让资产产生流动性，让银行也分担一定的风险，分散房地产投入的资金风险，但是这种证券化的手段在分担风险的同时也无疑让更多的合作方承担了风险，换言之，风险的总量没有变化，只不过是将风险分化，这样一来，一旦出现房地产投资危机，就会使房地产金融产品的危机迅速蔓延，甚至席卷整个房地产市场。我国证券化的房地产企业还不多，尚在起步阶段，当制度建设与房地产证券化发展产生冲突时，就会引发房地产证券化风险。证券化产品质量的高低是由企业基础资产质量所决定的，如果基础资产的风险不大且输出稳定，那么证券化的产品质量就能有保障，它的收益也相对稳定，反之基础资金不稳定，质量较差，那么证券化的产品也就不能得到盈利，面对的风险也愈大。

2.3房地产金融投资信托基金风险

随着近年来房地产行业的发展，在房地产金融领域渐渐打造出一种新的金融产品，即房地产投资信托基金（REIT s），它在给房地产的发展带来了无限商机的同时，也使房地产的金融产品风险极大地提升了。目前REIT s的风险主要包括利率风险、汇率风险、道德风险、法律风险以及基金运作风险五种。REIT s在进行资产信托管理时，可以免除相应的税款，但是，却要缴纳一定的营业税，而在产权回归转移时委托人还要缴纳一定的营业税，因此，这种信贷模式就会产生双重课税问题。在企业进行房地产项目开发投资的运作过程中，由于这种产品投资期长、见效时间长，一旦出现资产调配运作不良的情况，就会产生工程支付困难的窘境，如果情况严重的话，甚至会导致工程停止运作，企业因无法收回投资基金而使公司陷入严重的资金断层危机中。

3、应对我国房地产金融产品风险的防范策略

3.1实现房地产金融产品与信托业的联合

为了更好的防范金融风险，加强对房地产金融产品的保障作用，我们可以使房地产金融产品与信托业有机结合，从而降低策划风险。房地产金融产品的构建与营销毕竟是一种长期获利的投资形式，它对资金的长期输入有着较高要求，因此，要合理的利用房地产信托手段来解决投资中可能遇到资金链暂断的问题。通过借助房地产投资信托的力量，可以减轻企业在长期资金供应上的部分负担，降低企业在银行的贷款量，减少资金依赖性，同时，资金信托还能够适当抵御国际市场对本国市场的资本冲击，加强了资本市场与房地产产业的联系，最终实现金融产品与房地产行业的有效结合，增大企业的市场竞争力，从而让房地产产品的发展更加稳定，推动我国房地产行业的繁荣。

3.2实现房地产金融产品抵押证券化

将房地产金融产品进行抵押证券化，就是通过组建全国性房地产抵押证券化的专门机构来稳定市场需求，减少房地产泡沫，规避房地产金融产品销售运作过程中的风险的一种手段。当然在进行证券抵押时，一定要注意对证券形式的选择。例如选择转手抵押贷款证券这种模式时，可以通过向住房抵押公司出售贷款群组并获得政府担保后，再发行相关的抵押证券。从目前来看，我国对住房抵押贷款的发放要求是根据不同情况将期限控制在10～20年之间，最长也不能超过30年，以此为契机，房地产公司可以对这条信息进行整合，制定一个可以标准资产组合，时间控制在13～15年之间，而在今后的发行证券后，对应期限则控制在10～13年之间，这样，资产的抵押贷款集合就能将现金的流量控制在一定范围，从而弥补市场纰漏。

3.3完善相关法规，合理开发房地产投资基金

从现在的法律体系上来看，我国的出台的与房地产管理与运行的法律条款并不多，而且还存在着一定的缺陷，这种情况就造成了我国房地产行业发展的不稳定，一些非法企业利用法律的纰漏进行非法资金操作，致使房地产市场一片混乱，甚至会出现短时期内的金融风暴。因此，政府要完善相关的法律法规，在投资内容的限制、投资比例的分配以及资格审定等过程中进行严格的要求，以此来规范房地产投资活动的合法性和安全性。另外，我国还可以借鉴一些外国先进的风险预警防范经验，通过与我国房地产金融产品投资与生产的现状进行融合，实现多元化的投资基金开发，从而建立起一个具有专业投资基金管理素质的人才队伍，有效地防范房地产市场风险。

4、结语

无论是从理论的角度上来看还是从现实的角度上来看，我国的房地产金融产品的投资都具有很大的风险，因此，作为房地产开发公司，只有深入研究房地产金融产品的产生根源，对未来的房地产发展走势进行评估，面对风险时采取有效的防范措施，针对性地管理产品生产销售流程，提高风险预测技术，才能让房地产金融产品有效地避免风险，抢占市场，提高在同行业中的核心竞争力，让企业获得发展，从而推动我国的经济建设。