房地产税务稽查技巧

房地产税务稽查技巧（精选6篇）

1.房地产税务稽查技巧 篇一

房地产行业税务稽查技巧专题之三：检查的方法

(2010-11-13 14:03:09)转载 标签： 分类： 财税家园

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一、检查项目有关情况

房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二、检查财务会计资料

对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与询问调查相结合

在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

四、营业成本的检查

房地产企业的成本结转方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本

检查时应注意以下几个问题：

1、审查成本计算是否正确

审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）

预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。

有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。

重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。

2、配套设施成本结转是否正确

通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

3、注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确

检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。

4、检查有无白条入账现象

白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。

五、财务费用的检查

房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。

向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

六、管理费用的检查

1、人工费用的检查

管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。

2、印花税的检查

（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。

（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。

房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等）。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。

3、其他方面的检查

检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。

检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。

七、销售费用的检查

1、销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。

2、虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转账。

3、广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发［2001］89号文件，其广告费支出只能在每一纳税销售收入的8%比例内据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后结转。超标准的业务招待费支出则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”明细科目的记账金额。

八、开发间接费用的检查

审查费用的发生原始凭证是否真实合法。

周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。

在各项目之间的摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊，多数企业不分摊。

九、对房地产企业税务检查的几点建议

1、房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间；同时严格规范延伸检查情况汇报制度，保证延伸检查的效果。

2、由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

3、为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委（发改委）、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。更有针对性地开展账内检查，以确定其应税项目和计税依据。

4、通过与公安、司法等部门协调配合，加强与相关执法部门的协作，加大对典型、恶性偷逃税行为的处罚力度；同时严格税务执法的标准，做到法律面前人人平等，规范整个行业的税收秩序。

2.房地产税务稽查报告随笔 篇二

本报告随笔是作者总结10多年来税务稽查的重点而做，放到这里提供给各位房地产财务工作者，目的是让广大房地产公司财务工作者了解税务稽查人员的稽查重点，提高警惕，在账务处理时特别关注税收，做好税收筹划，降低税收风险，以维护公司利益。

一、少计收入篇

1、假按揭的税务处理。

假按揭有三个特征，一是按揭购房人多是本单位职工；二是，将按揭贷款的利息在财务费用中列支；三是，按揭款项，企业往往不申报预售收入，而是将收到的按揭款项转入“其他应付款”或“短期借款”，常期挂账而不结转收入。税务机关查到后，就声称自己是“假按揭”，解释实质上是一种融资行为，不应当纳税。

在本案件中该企业一是将按揭款项支付的利息在税前扣除，而这些按揭款项是以个人名义贷款而来，属于同企业无关的支出，因此不允许在税前扣除，仅此一项调增利息费用就有比较大的数额。同时对企业其取得按揭款项未按照预售规定缴纳税款的行为进行处罚。二是，该企业声称自己属于假按揭，不是实际的销售收入，不应当计入应纳税所得额。

税务人员认为从法律形式上来看，既有销售合同，也有按揭收款，而认定为假按揭则证据不充分，因此企业认为是假按揭的证据不予采信，如果不是假按揭的情况下，其财务费用属于无关支出，自然也不允许扣除。

实际上，即使认定企业为假按揭，其利息属于非法性质的支出，其利息支出是否允许扣除也是存在争议的。其焦点在于假按揭取得的资金，是否按照其表面的法律形式记收入，缴纳税款，目前各地对此问题一直存在争议，税务人员认定应当补税。

国家税务总局在2007年房地产业及建筑安装业税收专项检查工作总结中，也是认定假按揭需要缴税的。原文如下：“二是向购房者收取的住房按揭贷款转入“短期借款”或“其他应付款”科目，长期挂账不申报纳税。主要原因是房地产开发公司以一房多售或以虚假按揭贷款的名义向银行骗取信贷资金，造成事实的应缴未缴税款。”吹牛要补税，我也同意。

2、以借款的方式收取预售房款。

有以下几个特征，一是借款没有利息，二是借款将来要转为房款。这样的借款在税收上定性为房款定金，属于预售收入的范畴，不但要缴纳营业税，而且要缴纳所得税。

一般来说，属于未办理预售许可证的情况下的非法预售。

3、非法预售，将预售款项打入老板个人账号，再以向老板个人借款的名义将款项借入，以满足支出的需要。

认为这是典型的偷税手法。不因为非法预售而减除其纳税责任。

4.房地产企业少计租赁收入。地产企业取得租赁收入不记账是常见的涉税问题，主要查看其租赁合同以及租赁业发票的开具情况，查出租赁收入很重要的方法就是到现场核实是否有租户存在。查出少计租赁收入要仔细将已售房屋同实地查看的情况核对，如果已售房屋中没有出售，而现场查看有商业网点在营业，则很可能是出租未计收入 5.销售地下室、地下车位，销售地下室、地下车位，不做帐存入小金库或者记在预收账款，未做销售收入。在稽查中，要特别注意对地下室、人防设施、地下车库是否作为销售收入，计入应纳税所得额，要仔细看合同，看这些收入是否记在往来账，未结转收入，或者干脆将款项打在个人银行卡上，隐瞒收入。

税务的查出方法是看预收账款的组成情况，对照银行存款账，看其是否全额纳税。

税务局在检查中，要特别注意对人防设施以及地下室，开发企业是如何处理的？检查方法有两个，一是审查销售合同，看是否有补充合同。二是，检查其他应付款或者预收账款科目，检查资金流。三是，直接到现场去数车位的销售情况。四是，到物业公司检查车位的出租出售情况。

目前对于人防设施作为车位，并且取得租金收入或者出让收入，这点在政策上没有任何疑义，但是在所得税的成本有两种观点：

第一种观点：人防设施属于取得收益权的公共配套设施，其成本应当单独计算，因此其成本应当在成本对象的总开发成本中剔出。

第二种观点：人防设施本身在法律上的定位就属于国家所有，虽然取得了收益权也不改变其定位，因此只需要将其租金收入直接记入销售收入，不用将其开发成本在总成本中剔出。

国家税总局在制定计税成本办法时，倾向于第二种观点。国税发[2009]31号文件已经明确按照第二种方法计算.6.外商投资企业的“其他应付款科”、“应付账款”科目，多年挂账，应调增应纳税所得额。根据国税发【1999】195号文件规定，“企业的应付未付款，债权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年收益计算缴纳企业所得税。

在稽查实践中，一是关注“资本公积”科目，看是否有将无法支付的应付款项，转作资本公积的情况，如果有，则坐实了应当计入应纳税所得额。二是关注“应付账款”和“其他应付款”的账龄，若果期限较长，要看是否可以根据195号文件的规定调整应纳税所得额。三是关注应付款项长期挂账，且已经取得了发票的情况下，其对应的开发成本是否真实，必要时可以采取外部调查的方法，查明事实真相。

内资企业是否要将超过3年的应付款项调整应纳税所得额，目前存在争议，各省也执行不一。

依据1：2006版本的纳税申报表附表一的填表说明，第25行“因债权人原因确实无法支付的应付款项”：填报纳税人应付未付的三年以上应付帐款及已在成本费用中列支的其他应付款。依据2：国家税务总局第13号令第五条规定，企业已申报扣除的财产损失又获得价值恢复或补偿，应在价值恢复或实际取得补偿年度并入应纳税所得。因债权人原因确实无法支付的应付账款，包括超过三年以上未支付的应付账款，如果债权人已按本办法规定确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。

河北省国税局在冀国税函[2007]23号文件中指出，当有证据证明债权人出现以下情况之一时，债务人拖欠的三年以上的应付账款，应并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税：

1．债权人被依法宣告破产、撤销（包括被政府责令关闭）、吊销工商营业执照、死亡、失踪等；

2．债权人已按规定确认损失并已在税前扣除[url=file:///C:/Users/user/AppData/Local/Temp/OneNote/1-7/地产稽查案例总结.DOC#_msocom_2][z2][/url]

我个人倾向于第二种处理方法，企业可以第二种意见同税务机关沟通协调。

二、加大成本篇

都知道开发商偷税，无外乎隐瞒收入和加大成本，问题的关键是如何加大成本，如何隐瞒收入？本条将开发企业加大成本的实际案例列示其加大成本的手法。

（一）未取得合法扣税凭证

目前我国的所得税管理，实质上依然是“以票控税”，开发企业要加大开发成本，首要的就是寻找假票或者真票虚开。因此检查房地产开发企业的开发成本，也要紧紧抓住发票检查，作为突破口。

具体来说分为“有没有”、“真不真”“实不实”三个层次。

1、某公司汇缴期间，开发产品已完工，因为没有支付款项，对方不开具发票，因此以预算数字作为列支开发成本的依据，少缴纳企业所得税。

说来说去，还是发票的问题，这个项目很好检查，检查开发成本的发票要抓住几个要素。一是，有没有。即所有列支开发成本的项目，是否有发票。可以列出成本项目表来检查。二是，真不真。列支开发成本虽然有发票，看发票是否真实，对于货物发票，可以通过ctais系统查询。对于地税发票可以到地税局外调，因为营业税发票要求属地征收，因此营业税发票均在当地开具，比较容易开具。三是，实不实。虽然发票是真实的，但是要通过其他的辅助资料判断业务是否真实发生，或者是虽然有业务真实发生，但是取得“大头小尾”的阴阳票。业务实不实。即所谓的真票虚开问题。

以发票未起点，围绕以上三个方面就可以将开发产品的总开发成本真实性检查清楚。总开发成本检查清楚后，将围绕开发成本的计算去检查，重点核查总可售面积和已售面积的真实性。以上几个方面是检查开发成本的简单流程。

2、汇算清缴期满后，未取得发票在税前扣除。该问题其实就是所谓白条列支成本，本案中不允许税前扣除。

需要思考的是，如果汇算清缴期满后，纳税人取得了发票，是否允许其在实际业务发生年度税前扣除呢？是否允许在发票实际取得年度扣除呢？

目前税务机关一般引用财税[1996]79号文件规定，认为“以前年度应计未计扣税项目，以后年度不得补扣”。因此，肯定不允许在发票实际取得年度扣除，因为如果允许在发票取得年度扣除，就等于企业可以随便的操纵税款所属年度。

对于是否可以在实际业务发生年度追溯调整，目前在学界以及总局所得税司制定新所得税法的方向来看，是允许的。但是目前在实务中，大部分省份是不允许税前扣除的。如果企业遇到该类问题，可以同税务机关沟通，不是绝对不能扣除的。

一些文章经常会提到国家税务总局对中移动的国税函[2003]847号文件第五条的规定，来说明可以追溯调整，但是毕竟该文件只针对中国移动，并且只说了计提折旧一个方面，对于税务机关的说服力不强。原文如下：“中移动因实际价值调整原暂估价或发现原计价有错误等原因调整固定资产价值，并按规定补提的以前年度少提的折旧，不允许在补提年度扣除，应相应调整原所属年度的应纳税所得额，相应多交的税额可抵顶以后年度应交的所得税。”

（二）资金篇

要想加大成本，有两个难题，第一是如何取得虚假业务的发票，第二是，如何在没有真实业务的情况下，将款项支付出去。即使取得了发票，如何虚拟资金流出就成为开发商的新难题。

1、不支付资金，在账簿上计入“应付工程款”、“应付账款”，（借：开发成本 贷：应付账款（应付工程款））并且已经取得发票，其实是多列成本。在目前的市场环境下，没有支付款项而对方却开具发票，这种情况比较奇异，税务机关对这种情况会相当敏感。

这种方法是干脆就不管资金流了，这时要对大额应付款项的债权方进行外调，在稽查实践中，开发商甚至声称不知道欠谁的钱，这个时候，如果由于检查期限的原因，无法再深查下去，可以“无法支付的应付款项”（外资用国税发[1999]195号文件）为原因，在取得对方足够的询问笔录、自述材料情况下，直接调增应纳税所得额。

2、虚构资金流，掩饰多列开发成本。某企业由于要加大开发成本，需要虚拟资金的流出，由于账上没有钱（也可能是隐瞒了销售收入），就虚构资金流，多列开发成本。实际案情为该企业以向股东借款的方式，借：银行存款2000万元

贷：其他应付款2000万元。经过核对对账单，该企业10内即将此笔款项转回股东个人银行卡上，企业在银行存款实际没有钱的情况下，为了多列“开发成本，一方面取得假发票，另一方面虚列资金流出的假象，支付工程款、设计费、策划费。本案中，核对银行对账单，是检查出疑点的关键，对列入开发成本的票据结合进行真实性验证，是固定证据的要点。

在稽查实践中，如果企业开发成本有多年未支付开发成本款项问题，可能引起税务机关怀疑，因此该企业虚构资金流，将资金流出，来掩饰多列成本的现实。

对于房地产开发企业，隐瞒收入和加大成本是两个矛盾的方面，一方面想隐瞒收入，但是如果隐瞒收入在货币资金账上，可能没有足够的资金加大成本；另一方面要加大成本就要想办法解决银行资金账目上没有钱的问题。

该企业的检查方法说明，银行对账单同银行存款日记账的核对，仍然是检查人员的基本功，税务稽查人员应当要求企业财务人员作出银行存款余额调节表，在此基础上审查资金流出的真实性。

3、更为复杂的为“资金空转”

（三）成本计算方法篇

房地产开发企业在成本计算方法上作文章，少缴税款，主要体现在三个方面：一是混淆成本对象，将未完工开发产品的成本摊入已完工开发产品的成本对象；二是减少总销售面积，不将全部的销售面积作可售面积计算单位工程成本；三是，不配比结转成本，将未售的成本结转到已售销售成本中去。

1、计算单位工程成本的时候，未将拆迁面积计算在内，使得总可售面积减少，单位工程成本加大，当期销售成本加大，造成延迟纳税。单位工程成本=总成本/总可售面积，如果减少可售面积，就可以加大单位工程成本，而销售成本=单位工程成本*已售面积，就加大了当期的销售成本，少计应纳税所得额。

在稽查中，在成本方面，要特别注意以下几个要素的确认，一是确认总开发成本的发生是否真实，是否虚列开发成本，开发成本所有项目是否都取得了合法的扣税凭证。二是确认总可售面积的计算是否准确，尤其是存在拆迁户的情况下，拆迁面积是否计入总可售面积的问题要引起充分注意。三是确认计算销售成本的时候已售面积是否符合事实情况。销售成本=单位工程成本*已售面积，因此在计算销售成本的时候，要注意其已售面积的确认是否正确，同销售部门要进行核对。

销售成本=总开发成本*已售面积/总可售面积，这个公式实质上就是按照销售面积的比例确认开发成本，加大分母和减少分子都会影响销售成本的确认，因此对以上三个要素，在稽查中要充分注意。

2.不配比结转成本。销售部门实际销售面积同财务部门当年结转成本的面积不符，造成多列成本。房地产企业的开发成本=销售面积*单位工程成本，在单位工程成本一定的情况下，在结转销售成本的时候，多列销售面积，就在当期多列了成本。

一定要审查开发企业当年销售成本计算的过程，当年究竟卖了多少平方米，要结合每份销售合同的测绘面积进行计算，紧紧抓住测绘面积，防止企业不按照收入和成本配比结转成本，迟纳税款。

3.“先租后售”出售时资产成本的计量问题。该企业采取“先租后售”办法，在出租期间将商铺转为固定资产，并且已经计提了部分折旧，在销售的时候，直接将固定资产原值做为销售成本，未减除已经计提折旧部分。造成已经计提的折旧，实质上两次重复扣除了折旧部分。

税法规定，先租后售是否要视同销售，是纳税人自己的选择，但是一旦计提了折旧，就要视同销售，在销售的时候按照固定资产清理处理。本案例中，企业实际上是既要计提折旧，又要按照开发产品的原值销售。企业犯了一个错误：出售的时候将已经扣除的折旧未在固定资产原值中减除。

三、其他问题篇

1、.房地产企业一般存在比较多的各类罚款，关注各类罚款的涉税问题，行政罚款一律不得列支。一是，地产企业经常将建设局罚款、安监局罚款、规划局罚款、劳动局罚款等各类罚款在税前列支，未做纳税调整，在稽查中要注意“营业外支出”科目的构成，看是否有行政罚款列支。二是，通过罚款发现其他涉税问题，例如该企业有规划局超规划面积的罚款，就要关注其超建违建部门是否出售或者出租，其取得收入是否计入应纳税所得额纳税？ 2.查增的应纳税所得额是否可以弥补以前年度亏损？

3、企业自行预提配套设施费用。根据国税发【2009】31号文件规定，房地产企业报经税务机关批准后，可以预提配套设施费用，在检查过程中最常见的是企业自行预提配套设施费用，未经税务机关批准，因此被调增应纳税所得额，本来可以享受到的政策变成了补税。

企业遇到这种情况，可以和税务机关沟通，补手续，然后按照税务机关核定的比例在税前扣除。本案中，企业没有和税务机关进一步沟通，白白的丧失了自己的税收利益。

4.混淆有扣除比例的项目与无扣除比例的费用项目。一是，将应当在应付福利费中列支的科目直接在管理费用中列支，由于房地产企业应付福利费税前扣除有14%实际发生的限制，因此如果该单位福利费超标的话，就要调整应纳税所得额。二是，将有扣除限额比例的业务招待费，在业务招待费超标的情况下，列入差旅费直接在税前列支。因此在税务稽查中，要特别注意差旅费、会议费与业务招待费的区别，防止企业将业务招待费列入会议费与差旅费。

5、“皮之不存，毛之焉付”（违反相关性原则）。一是，固定资产账目上没有汽车，或者没有那么多汽车，却支付养路费、汽油等各种费用。很多时候，提取折旧或者支付各种费用的汽车是公司买给股东或高管的，关于本问题，国家税务总局在国税函[2005]364号文件中，做了明确界定。二是，固定资产账簿上没有打印机，却支付墨盒、复印机打印机修理费等。在稽查中要特别注意发生费用与接受劳务的固定资产的关联性。联系检查增值税的时候，要特别注意对运费同购进货物、运费与销售货物的关联项，以确定业务的真实性。

6.利用军转干税收优惠政策，套取税收优惠。本案中，该企业利用财税【2003】26号文件，军队专业干部占企业总职工人数60%以上三年免所得税的规定，套取税收优惠政策。并且该企业的账目混乱，在预售阶段将预售收入计销售收入，按照预计成本结转成本，在完工后却不记销售收入，全乱套了。

检查新办企业税收优惠时，税务机关会特别注意看该企业到底是否属于新办企业，在该案中，企业其实为2002年办理了营业执照，却将营业执照涂改为2004年，并在2004年办理税务登记，骗取税务机关的税收优惠，是典型的“虚假的纳税申报”偷税行为。

7、代建筑单位缴纳的营业税在税前扣除。在实践中，开发企业负有代扣代缴营业税的义务，根据财税[2007]177号文件,异地施工,税务机关可以要求建设单位为营业税扣缴义务人.此时,建设单位代扣代缴的营业税不能在税前扣除,因为不属于本企业自身的费用.而是应当将完税凭证交给建筑单位.8、将股权投资转让损失直接在税前扣除,影响所得额1000多万元.根据国税发[2000]118号文件规定,股权转让损失只能在当年的投资收益范围内扣除,余额无限期结转.企业在当年没有投资收益的情况下,直接将股权转让损失在税前扣除,影响了当期的所得税.稽查人员在检查中应注意企业投资收益的变化,如果为负数,则要审查是否符合118号文件的规定.一般来说,投资转让损失涉及的税款都比较大.9、地产企业赞助政府的元宵节费用、赞助心连心艺术团的费用、以及行政罚款均不能再税前扣除。这些违法行为均是常见的违法行为，营业外支出的各种项目应在明细账摘要栏中逐一审查。

10、将开办费一次性在税前扣除。根据会计制度规定，开办费作为长期待摊费用，在开业后一次性在税前扣除，根据税法规定要在5年内摊销，属于典型的会计与税法的时间性差异。在稽查中，要注意企业开业后对于开办费是如何处理的，是否符合税法的规定。

11、以土地投资，根据土地的评估价值来作为成本。在本案中，经调查，投资方未就土地的评估增值缴纳税款，在这种情况下，接受投资方也就不能按照土地的评估增值价值作为开发成本。如果投资方投资土地，就其评估增值按照国税发[2000]118号文件的规定，缴纳了企业所得税，被投资方就可以按照评估增值后的价值作为成本。这是典型的历史成本原则的体现，当资产的隐含增值在税收上得到实现，就一定可以按照实现后的价值作为新的历史成本，反之资产的隐含增值在税收上未得到实现，就不能按照评估后的价值作为成本。这里需要注意的是，根据财税[1997]77号文件规定，自行进行的资产评估增值，除非国务院的清产核资，否则在税收上一律不能得到承认。

在稽查中，要特别注意土地价款的变化，要审查取得土地的历史成本，看是否利用投资评估或者自行评估，增加土地成本，进而多列成本，少缴企业所得税的现象。

12、在预售阶段扣除业务招待费、广告费和业务宣传费。根据国税发[2006]56号文件规定，三项费用的扣除基数为纳税申报表第一行，这就明确了扣除基数。而在预售阶段，收取的预售收入不在纳税申报表第一行列示，而是在附表四第36行作为纳税调增项目。因此，在预售阶段一律不能扣除三项费用。（注意：此政策已经调整）

在稽查中，首先要分辨被查楼盘是已完工开发产品，还是未完工开发产品，从而确定检查重点。如果是未完工开发产品，就要将检查重点放在隐瞒收入上，同时要关注三项费用是否在税前扣除；而如果是完工开发产品，要收入和成本并重，适当对开发成本的真实性多下功夫。稽查中，这个检查重点的观念一定要清晰。

13、以个人名义购进的汽车在税前计提折旧，扣除汽车维修费或者汽油费、过桥费、过路费。根据所得税扣除的相关性原则，以个人名义购进的资产不属于企业资产，其折旧不允许在税前扣除，为个人资产发生的汽油费、过路费等也不允许在税前扣除。根据《关于企业为股东购买汽车征收个人所得税的批复》（国税函[2005]364号文件）之规定，还要关注企业为员工购买汽车，是否按照“股息红利所得”征收个人所得税。

在稽查实践中，要特别注意固定资产本身与固定资产养护费用之间的关系，本案中，虽然账目上列有固定资产，经审查汽车的手续，并不属于企业的资产，因此汽车的手续是是否属于企业的唯一凭证，要引起注意。

14、现场售楼处的装修费列为销售费用在税前扣除。根据国税发[2009]31号文件，装修费应当记入建造成本，不得直接在税前扣除。本案中，企业将装修费作为销售费用在税前扣除违反了税法。在稽查实践中，应审查销售费用中是否有工程发票，如果有工程发票很可能是将售楼处的装修费直接列为销售费用在税前扣除了。为了将证据搞扎实，还要注意审查装修合同。

15、注意企业是否变换销售主体，以物业公司名义销售车库、地下室等，少缴企业所得税。在本案中，车库的成本已经结转到开发成本中去，而以物业公司的名义销售车库，不计入收入。在稽查中，要注意最好连物业公司一起检查，方可收到较好的效果。16．楼盘未完工，将开发项目贷款利息列为财务费用，而没有成本化。根据国税发[2000]84号文件规定，成本对象未完工前，应当将开发项目贷款利息计入开发成本，在检查未完工开发产品的时候，应当对利息费用引起特别注意。要审查利润表中财务费用数据情况，以迅速查清事实。17．分期开发的项目，未将土地开发成本在不同成本对象中分摊，未在已经完工的成本对象中，区分已售部分和未售部分，多结转成本。这就是成本计算方法中典型的“混淆成本对象”和“不配比结转成本”。

在稽查中要注意几个方面，一是，检查是否将未完工开发产品的直接成本记在已经完工的开发产品中去，这是比较明显的违法行为；二是，检查是否对土地成本在不同成本对象间分摊，是否区分已售部分和未售部分；三是，检查公共配套设施，是否在不同成本对象间分摊，是否在已售部分和未售部分之间进行分摊。

18．代垫燃气接口费，计入开发成本。在审查企业开发成本的过程中，如果有代垫费用发生，则要追查其运作模式，一般来说，代用户垫付的费用属于企业的无关支出，不允许在税前扣除。应当注意的是，在账目中要注意“其他应付款”科目中是否有收取的燃气接口费，因为燃气公司的施工费用已经在开发成本中列支，收取燃气接口费就应当确认为收入。总之，要么支付的燃气接口费不允许在税前扣除，要么收取的燃气接口费要做收入处理。要深入检查地产商究竟是哪种模式来处理。

19．支付其他成本对象的土地评估费，不应当在已完工成本对象前税前扣除。

20．企业的购房抽奖活动，实质上是一种捐赠行为，不允许在税前扣除捐赠的现金额。21．收取购房业主实际办理产权证时的面积差收入，应当作为销售收入计税。在检查中，应注意“其他应付款-交房费用”科目是否有将面积差收入挂帐，不缴纳企业所得税的情况。在稽查中，应特别注意“其他应付款”科目，要审查其贷方发生额的来龙去脉，核实是否属于收入范畴。

22．当物业公司和地产公司实际是一家时，要警惕地产企业是否将物业公司的费用在税前列支。例如，支付给物业公司的前期开办费，属于同本企业无关的支出，不允许在税前扣除。23．审查应付账款，看其对应的开发成本是否均取得了合法扣税凭证。一般来说，企业如果未付款，很难取得发票，因此在审查开发成本时，应当将“应付账款”对应的开发成本合法扣税凭证，作为检查重点。

24．取得与付款方向不一致的发票列支开发成本。该问题应当充分运用稽查的敏锐性，查清楚是否接受虚开发票或者购买发票，以加大开发成本。

25．成本对象已经达到完工标准，仍然按照预售收入缴纳税款。在稽查中，完工标准是重要的分水岭，一定要审查原是的凭证，看企业是否达到完工标准，再确定下一步的工作重点。

3.房地产税务稽查技巧 篇三

房地产企业在稽查中普遍存在的税务问题

1.虚构资金流，掩饰多列开发成本。

某企业虚构资金流，多列开发成本。该企业为了多列“开发成本”，一方面取得假发票，另一方面虚列资金流出的假象，支付工程款、设计费、策划费。在稽查实践中，如果企业开发成本有多年未支付开发成本款项问题，可能引起税务机关怀疑，因此该企业虚构资金流，将资金流出，来掩饰多列成本的现实。

2.不配比结转成本。

销售部门实际销售面积同财务部门当年结转成本的面积不符，造成多列成本。房地产企业的开发成本=销售面积*单位工程成本，在单位工程成本一定的情况下，在结转销售成本的时候，多列销售面积，就在当期多列了成本。

3.“先租后售”出售时资产成本的计量问题。

该企业采取“先租后售”办法，在出租期间将商铺转为固定资产，并且已经计提了部分折旧，在销售的时候，直接将固定资产原值做为销售成本，未减除已经计提折旧部分。造成已经计提的折旧，实质上两次重复扣除了折旧部分。

4.外商投资企业的其他应付款科目，多年挂账，调增应纳税所得额。

根据国税发【1999】195号文件规定，“企业的应付未付款，债权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年收益计算缴纳企业所得税”在稽查实践中，一是关注“资本公积”科目，看是否有将无法支付的应付款项，转作资本公积的情况，如果有，则坐实了应当计入应纳税所得额。二是关注“应付账款”和“其他应付款”的账龄，若果期限较长，要看是否可以根据195号文件的规定调整应纳税所得额。三是关注应付款项长期挂账，且已经取得了发票的情况下，其对应的开发成本是否真实，必要时可以采取外部调查的方法，查明事实真相。

5.房地产企业少计租赁收入。

地产企业取得租赁收入不记账是常见的涉税问题，主要查看其租赁合同以及租赁业发票的开具情况，查出租赁收入很重要的方法就是到现场核实是否有租户存在。

6.房地产企业一般存在比较多的各类罚款，关注各类罚款的涉税问题。

一是，地产企业经常将建设局罚款、安监局罚款、规划局罚款、劳动局罚款等各类罚款在税前列支，未做纳税调整，在稽查中要注意“营业外支出”科目的构成，看是否有行政罚款列支。

二是，通过罚款发现其他涉税问题，例如该企业有规划局超规划面积的罚款，就要关注其超建违建部门是否出售或者出租，其取得收入是否计入应纳税所得额纳税？

7.查增的应纳税所得额是否可以弥补以前亏损？

在本案件中，由于被查企业是外商投资企业，2007年查增的应纳税所得额首先弥补了2006年的亏损，然后计算应补税款。内资企业则在国税发【2006】56号文件中规定，查增的应纳税所得额不允许弥补以前亏损。新所得税法实施后，究竟如何界定，还很难说。

8.假按揭的税务处理。

在本案件中该企业将按揭款项支付的利息在税前扣除，而这些按揭款项是以个人名义贷款而来，属于同企业无关的支出，因此不允许在税前扣除，仅此一项调增利息费用就有比较大的数额。同时对企业其企业取得按揭款项未按照预售规定缴纳税款的行为进行了处罚。

该企业声称自己属于假按揭，不是实际的销售收入，不应当计入应纳税所得额，其财务费用实质是企业的融资费用应当在税前扣除。

检查人员认为从法律形式上来看，既有销售合同，也有按揭收款，而认定未假按揭则证据不充分，因此企业认为是假按揭的证据不予猜信，如果不是假按揭的情况下，其财务费用属于无关支出，自然也不允许扣除。实际上，即使认定企业为假按揭，其利息属于非法性质的支出，也是不允许税前扣除的，其焦点在于假按揭取得的资金，是否按照其表面的法律形式记收入，缴纳税款，目前各地对此问题一直存在争议，本案的检查人员认定应当补税。

吹牛要补税，我也同意。

9.汇算清缴期满后，未取得发票在税前扣除。该问题其实就是所谓白条列支成本，本案中不允许税前扣除。

10.外商投资企业自行预提配套设施费用。

根据国税发【2001】142号文件规定，外商投资企业报经税务机关批准后，可以预提配套设施费用，在检查过程中最常见的是企业自行预提配套设施费用，未经税务机关批准，因此被调增应纳税所得额，本来可以享受到的政策变成了补税。

11.混淆有扣除比例的项目与无扣除比例的项目。

一是，将应当在应付福利费中列支的科目直接在管理费用中列支，由于外商投资企业应付福利费税前扣除有14%实际发生的限制，因此如果该单位福利费超标的话，就要调整应纳税所得额。

二是，将有扣除限额比例的业务招待费，在业务招待费超标的情况下，列入差旅费直接在税前列支。因此在税务稽查中，要特别注意差旅费、会议费与业务招待费的区别，防止企业将业务招待费列入会议费与差旅费。

12.“皮之不存，毛之焉付”。

一是，固定资产账目上没有汽车，或者没有那么多汽车，却支付养路费、汽油等各种费用。

二是，固定资产账簿上没有打印机，却支付墨盒、复印机打印机修理费等。在稽查中要特别注意发生费用与接受劳务的固定资产的关联性。联系检查增值税的时候，要特别注意对运费同购进货物、运费与销售货物的关联项，以确定业务的真实性。

13.计算单位工程成本的时候，未将拆迁面积计算在内，使得总可售面积减少，单位工程成本加大，当期销售成本加大。单位工程成本=总成本/总可售面积，如果减少可售面积，就可以加大单位工程成本，而销售成本=单位工程成本*已售面积，就加大了当期的销售成本，少计应纳税所得额。

在稽查中，在成本方面，要特别注意以下几个要素的确认，一是确认总开发成本的发生是否真实，是否虚列开发成本，开发成本所有项目是否都取得了合法的扣税凭证。二是确认总可售面积的计算是否准确，尤其是存在拆迁户的情况下，拆迁面积是否计入总可售面积的问题要引起充分注意。三是确认计算销售成本的时候已售面积是否符合事实情况。销售成本=单位工程成本*已售面积，因此在计算销售成本的时候，要注意其已售面积的确认是否正确，同销售部门要进行核对。

销售成本=总开发成本*已售面积/总可售面积，这个公式实质上就是按照销售面积的比例确认开发成本，加大分母和减少分子都会影响销售成本的确认，因此对以上三个要素，在稽查中要充分注意。

14.某公司汇缴期间，开发产品已完工，因为没有支付款项，对方不开具发票，因此以预算数字作为列支开发成本的依据，少缴纳企业所得税。说来说去，还是发票的问题，这个项目很好检查，检查开发成本的发票要抓住几个要素。

一是，有没有。即所有列支开发成本的项目，是否有发票。可以列表检查。

二是，真不真。列支开发成本虽然有发票，看发票是否真实，对于货物发票，可以通过ctais系统查询。对于地税发票可以到地税局外调，因为营业税发票要求属地征收，因此营业税发票均在当地开具，比较容易开具。

三是，实不实。虽然发票是真实的，但是要通过其他的辅助资料判断业务是否真实发生，业务实不实。即所谓的真票虚开问题。

以发票未起点，围绕以上三个方面就可以将开发产品的总开发成本真实性检查清楚。总开发成本检查清楚后，将围绕开发成本的计算去检查，重点核查总可售面积和已售面积的真实性。以上几个方面是检查开发成本的简单流程。

15.利用军转干税收优惠政策，套取税收优惠。

本案中，该企业利用财税【2003】26号文件，军队专业干部占企业总职工人数60%以上三年免所得税的规定，套取税收优惠政策。并且该企业的账目混乱，在预售阶段将预售收入计未销售收入，按照预计成本结转成本，在完工后却不记销售收入，全乱套了。

16.以借款的方式收取预售房款。

4.房地产税务稽查技巧 篇四

(一)税务稽查目标

(1)确认所拥有的应税房地产是否已全部申报。

(2)确认应税房地产的计税金额是否准确。

(3)确认适用税率是否正确，应纳税额计算是否准确。

(二)税务稽查步骤与要点

(1)审阅纳税人资产档案，索取或编制房地产财产清单，并与申报情况核对。

(2)初步评价房地产应税与免税划分的恰当性。

(3)执行或导入固定资产、待摊费用和收入类项目的一般税务稽查程序，确认应税与免税房地产划分是否正确，所拥有的应税房地产是否已全部准确分类申报，房地产原值或出租收入形式的计税金额是否准确。

(4)审查适用税率是否正确，应纳税额计算是否准确。

5.房地产税务稽查技巧 篇五

（3月14-15日）

房地产培训：房企税务筹划及项目清盘技巧培训

【课程背景】

房地产培训：房企税务筹划及项目清盘技巧培训；房地产企业土地增值税清算与规划；房地产企业财务战略规划与调整（多个项目公司如何进行虚拟集团运作？）；

房地产企业全程税务指引，做好纳税规划；房地产企业财务、税务检查与风险防范（账务审核、纳税申报与报表分析）；全部税务风险“一网打尽”，全部涉税疑难“全收囊中”；中房商学院邀请著名房地产税务专家蔡昌教授帮助房地产企业进行：领航标杆企业的财税前沿，开创标新立异的风险智库；

【课程对象】

房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

【讲师介绍】

蔡昌，中房商学院房地产培训网高级顾问，教授，著名房地产税收筹划实战专家，中央财经大学税务管理系主任，国际注册高级会计师（ICSPA），第三种眼光看税收筹划的奇才，北京大学、清华大学客座教授，任国内多家股份公司独立董事，为国内多家知名房地产企业把脉税务。专著：《房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南》、《最优纳税方案设计》、《资本运营》、《税务稽查零风险》等。

【培训内容】

第一部分：房地产企业的财务报表技巧与税务风险应对策略

一、标杆房地产企业的财务报表平衡术

1、资产负债表：盘点资财家产

2、利润表：业绩飘红的秘密

3、现金流量表：现金流转技术揭秘

二、标杆企业的涉税风险应对策略

1、制度与流程控制策略

2、合同签订策略

3、涉税会计处理策略

第二部分：房地产企业全过程税务筹划要点及风险控制

一、房地产企业设立阶段的风险控制技巧

1、确定投资主体的纳税风险点

2、设立外商投资房地产企业的纳税风险点

3、房地产信托融资的纳税风险点

4、设立房地产分支机构的纳税风险点

5、土地作价投资的纳税风险点

二、房地产项目公司经营管理阶段的纳税风险点控制技巧

29、工资薪金核算的纳税风险点 30、职工福利费的纳税风险点

31、公务用车的纳税风险点

32、员工报销通讯费的纳税风险点

33、业务招待费扣除的纳税风险点

34、广告费与业务宣传费的纳税风险点

35、销售佣金扣除的纳税风险点

36、借款利息扣除的纳税风险点

37、财产损失的纳税风险点

三、房地产企业清算阶段的纳税风险点控制技巧

48、人防工程清算处理的纳税风险点

49、项目清算的合法扣除票据的纳税风险点 50、合作开发项目中清算主体确认的纳税风险点

四、取得土地阶段的纳税风险点控制技巧

6、转让土地计征契税的风险点

7、受让土地缴纳土地使用税的纳税风险点

8、改制重组免征契税的纳税风险点

9、土地闲置费的纳税风险点

10、取得政府土地返还款的纳税风险点

11、拆迁补偿费的纳税风险点

12、购买在建工程的纳税风险点

13、股权收购土地的纳税风险点

14、房地产合作开发的多种模式及纳税风险点

15、房地产代建模式的纳税风险点

五、房地产企业售房阶段的纳税风险点控制技巧

38、收取业主诚意金的纳税风险点

39、售房收入的纳税风险点

40、合同面积与实测面积差异的税务处理与纳税风险点

41、售后回购操作的纳税风险点

42、售后回租操作的纳税风险点

43、卖房奖车的纳税风险点

44、向本单位职工低价出售房产的纳税风险点

45、延期交房支付违约金的纳税风险点

46、促销赠送礼品的纳税风险点

47、未履行合同支付及收取违约金的纳税风险点

六、房地产项目开发阶段的纳税风险点控制技巧

16、房地产开发成本项目归集的纳税风险点

17、开发成本分配方法的纳税风险点

18、代建工程核算的纳税风险点

19、甲供材的纳税风险点 20、自营工程的纳税风险点

21、计税成本确定的纳税风险点

22、不同售楼部的会计核算与纳税风险点

23、支付境外劳务的纳税风险点

24、开发企业获取发票的纳税风险点

25、开发期间城镇土地使用税的纳税风险点

26、房地产开发经营贴花的纳税风险点

27、地下车库的纳税风险点

28、地上停车位的纳税风险点

第三部分：房地产项目清盘清算的风险规避技巧

一、项目清盘的风险规避策略

1、清盘的时机与方案选择

2、清盘的无票成本消化策略

二、土地增值税清算的风险规避策略

三、企业所得税汇算清缴的风险规避策略

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院

[时间地点]：2014年3月14-15日 广州（详见报到通知）

[培训费用]：2300元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。

6.房地产税务稽查技巧 篇六

随着税收征管改革的不断深化，国税部门已建立起一个选案、检查、审理、执行四环节相互制约、相互促进的比较科学、规范的税务稽查体系。但随着依法治税的不断深入，新的税务稽查体系在实际运行过程中也逐渐暴露出一些问题，并很大程度上影响了稽查机制整体功能的有效发挥。因此，规范完善税务稽查程序、加强稽查行为监督，是税务部门刻不容缓的现实课题，也是落实科学发展观和依法治税的客观需要和本质要求。

一、税务稽查在程序上存在的问题及对稽查行为的影响

（一）税务稽查一般程序方面

1、选案程序缺乏科学精细化的管理机制抑制了有效性的税务稽查实施。（1）选案不准确。目前，举报人由于自身素质因素、同行业竞争的压力及出于报复的需要，举报案件往往质量不高，主要表现在：一是举报内容失实，夸大其词，无中生有；二是举报线索不清，举报内容不够清楚、全面，不能准确表述违法人、经营地址，未能提供具体的违法线索；三是举报价值不高，鸡皮蒜毛事情也举报，一般性的违章内容混同于违法内容等等。对这些举报案件，选案人员不是首先利用有效的税收资源，如CTALS系统、征管挡案资料、基层管理部门反馈信息进行科学的案头分析、区别、判断、筛选，而是一律纳入案源管理，下达稽查任务，导致了选案不准确，从而增加了稽查实施的难度。要么浪费稽查成本（大量的人力、物力、精力），结果无功而返；要么找不到稽查线索或违法人、经营地址，事倍功半，收效甚微，甚至使案件不了了之；要么抓了小案放了大案，拣了芝麻丢了西瓜，得不偿失。

（2）选案粗线条化。由于选案人员没有结合相关的涉税信息，如纳税人的收入、利润、税收变动情况、纳税人的异常行为、未被稽查时间长短等各方面因素进行综合分析和科学筛选，导致选案质量不高。加之目前各级下达的专项检查任务往往存在‚两多一紧‛（检查次数多、户数多、时间紧）

证标准、案件定性、处罚幅度上难以取得一致性的看法和意见，透明性和公正性不强，互相扯皮，增加了审理难度，有可能使案件拖延或搁臵起来，不了了之，影响了办案效率。

4、执行程序缺乏有力的监控机制负面影响了严格执法。

（1）税收保全措施在实际执行中有难度。从主观上看，一些不法纳税人有意逃避被查出的税款，总是千方百计地运用各种手段、方法进行逃避；从客观上看，增值税税率高于实际税负率，如商贸企业一般可以承受的实际税负率为12%-15%之间，而增值税税率却为17%,显然纳税人难以接受；二是操作难。根据《税收征收管理法》第五十五条规定：‚发现纳税人有逃避纳税义务行为，并有明显的转移、隐匿应纳税商品、货物以及其他财产或者纳税收入迹象的，可以按照本法规定的‘批准权限’采取税收保全措施或强制执行措施。‛但是这种前提条件的‚迹象‛在实际中往往很难发现和掌握。此外，根据《税收征收管理法》第三十八条规定，对有逃避纳税义务行为的纳税人采取税收保全措施的程序是：责令限期缴税；责成提供纳税担保；不能提供纳税担保的才可以采取税收保全措施。由于对有逃避纳税义务行为的纳税人采取税收保全措施的程序是责令在先，担保居中，执行在后，比较繁杂，就容易给不法的纳税人造成了转移应纳税商品、货物以及其他财产或者纳税收入的时间。税收保全措施在实际中执行的难度导致了稽查执行监控手段的不到位，不仅使稽查成果得不到有力的保障，而且造成了有意逃避税款纳税人的侥幸心理和嚣张气焰，从而使依法治税成为一句空话。

（2）以单纯入库率作为稽查成果的主要考核标准与严肃税收执法有矛盾。稽查成果是全方位的，主要体现在质量方面，看它最终能否达到以查促征，以查促管的目的，这也是依法治税的根本要求。如果以单纯入库率作为稽查成果的主要的考核标准，那么稽查人员为追求这种标准，往往不是依法办案，而是就案办案，补税了事，甚至以罚代刑，这样虽然在局部补罚了一些税收收入，但无法有效地促进税收征管，无法从大局上保障国家税收的及时足额入库，从而无法真正反映稽查成果，无法正确体现依法治税的严肃性。

行政处罚，而如果后来司法部门通过进一步调查取证证明该案犯罪条件成立，那么税务稽查部门对其作出的罚款又该如何处理？显然与上述规定构成了矛盾，而该规定又未与《税收征收管理法》相衔接，使税务稽查的移送行为失去了税收法律有效的监督，增加了税务稽查部门执法的难度。

（三）税务稽查相关程序方面

1、稽查工作底稿制度实施中的难度影响了稽查的质量和效率。推行稽查工作底稿制度对稽查实施行为进行监督是必要的，但该制度自身也存在缺陷。一是检查面过大。根据《浙江省国税稽查工作底稿制度（试行）》规定，该制度实施范围为对重点税源企业及帐簿、核算健全的大中型企业实施的税收专项检查。由于该制度检查的会计科目全面、繁杂，而税收专项检查的突击性和时效性要求，加之重点税源企业和大中型企业财务制度检查复杂，使稽查人员不能及时完成税收专项检查任务；二是检查重点不明确。该制度虽然检查的会计科目全面，但该深查的会计科目没查或细查，对只需了解不需深查的会计科目则花费大量人力、物力、财力去细查，这样检查的结果，虽然浪费了大量的稽查成本却收效甚微，一定程度影响了稽查质量，使税收专项检查最终未能达到预定目的。

2、稽查后续监控程序的脱位难以实现以查促管的目的。一是缺乏查后信息反馈机制。对各类涉税案件的查处，往往经过选案、实施、审理、执行四环节的程序操作后，只要取得一些补税、罚款收入，案件就完结了，而不对查处的案件进行科学、客观的分析，以稽查建议的方式主动进行信息反馈，提出整改措施，为纳税人提供税收执法服务，督促纳税人提高依法纳税水平，同时与税收管理员制度脱节，不利于税收征管部门加强税收征管，将查处结果转化为稽查成效。二是缺乏查后帐务调整制。案件查处后就此结案，并没有在查后对纳税人的有关违法帐务及时进行调整，特别是对帐外偷税的案件查结后，没有对帐外的销售收入等相关帐务及时进行调整，督促企业进行查后整改，堵塞偷税漏洞。由于缺乏上述两种机制，税务稽查与纳税人、税收征管部门的有机联系和衔接被切断了。

案疑点制定详尽的检查提纲，有的放矢地开展检查工作；其次，要结合现有的稽查力量，精心配备检查人员，针对不同案件的特点，合理编组，集体办案，团队出击，对重点案件重点用兵，这样既保证了检查力量，又防止了案件检查过程中的人为因素；再次，上级稽查部门要加强对重大案件、跨地区案件查处工作的指导，采取督办、牵头办案、异地交叉办案、下查一级等多种形式的办案方式，排除办案阻力，提高办案质量和效率。

（2）推行案件初查和交换检查制度。将主查员的集中权力均衡地分解到初查人员、进一步检查人员及各检查股室之间，做到相互制约、相互监督。具体做法如下：可将检查股室分成若干个初查小组，先由初查小组集体对案件进行初查，列出初查发现的问题，在规定时间内写出初查报告，然后可按涉税金额大小进行交换（金额较小的在股内交换，金额较大的在股与股之间交换），将所有案卷资料都移交给进一步检查人员，实施进一步检查，达到初查和进一步检查的相互监督，检查股与检查股之间的相互监督，增加了案件查处的透明度。通过对稽查集中权力的初步均匀分解制衡，一方面可以化解稽查的人为压力和不良影响，增加办案工作透明度，另一方面又避免暗箱操作，压缩以权谋私的空间，确保公正执法。

（3）完善主协查制度。将稽查的集中权力进一步分解到主查员与协查员之间，使主查员与协查员也同样做到相互制约、相互监督。具体做法如下：案件在实施阶段查结后，主查员将该案交由协查员，由协查员对该案有关事实、调查经过、取证材料、相关数据及相互钩稽关系进行认真仔细地复核，确认无误后再交由该案主查人员将案件移交审理。在复核过程中发现案件有出入的，要及时与主查人员交换意见，向主管领导汇报并经同意后，同主查人员一起进行补查。同时，可以考虑设臵专用谈话室，并配备监控设施，进行实时监控，一方面可体现谈话的严肃性，充分发挥税务稽查的威慑力；另一方面促使主协检人员共同进行谈话，使协检人员不能臵身案件之外，必须积极了解案件全过程，参与到案件的每个环节，达到主协检之间的相互监督。

3、在审理环节建立更严密的监督把关机制，确保规范执法

门，不可避免的存在‚稽查血缘‛关系，在审理工作中难免要顾及领导意见和同事关系，不愿得罪人，难以真正体现审理工作的公正、公平、公开。因此，可以考虑实行审理外分离制度，即将审理工作从稽查系统中分离出来，成为相对独立的机构，隶属于法规部门，更好地从规范执法的角度审理案件，提高案件质量。同时，可以实行三级审理模式：涉税额较小的，由审理部门直接审结；涉税额较大的，由审理部门初审后，提交国税局案审委办公室，由案审委办公室组成人员集体审理结案；涉税额巨大的，由审理部门初审后，提交国税局案审委办公室复审，再由案审委集体审理结案。此举可达到相互监督，分权制衡的作用。

4、在执行环节建立强有力的监控机制，确保严格执法

（１）建立案件执行预警机制。简化税收保全措施的程序，对纳税人以前纳税情况依法进行检查时，一旦发现有税收违法行为，立即由稽查执行部门提前介入，启动纳税担保程序，要求纳税人在规定的时间内提供纳税担保，在规定的时间内未提供纳税担保的，经法定程序批准后立即采取税收保全措施，不必事先必须通过‚责令‛程序，以进一步强化执行措施，加大执行力度，严肃税收法律，有效地遏制逃避税收行为。

（２）建立稽查质量考核标准体系。取消以单纯入库率作为稽查成果的考核标准，根据稽查实际，设臵科学客观、全面合理、规范有效的稽查质量考核计分标准体系，如可以通过选案的准确率、实施的查结率、审理的帐务调整率、执行的结案率等对案件进行全方位的监督和管理，以正确反映稽查成果，严肃税收执法。

（二）税务稽查法律程序方面

1、适当提高涉税犯罪案件移送标准。修改偷税罪的移送标准，规定最低移送标准：偷税数额占应纳税额30％以上且偷税数额在10万以上的，或者因偷税被税务机关给予2次行政处罚又偷税的，对此类案件由税务稽查部门依法稽查后移送司法部门追究刑事责任，由于抓住了典型，保证了公安机关能够集中力量攻克重点税案，真正做到‚查处一个，震慑一片‛，以最小

税案件，在稽查终结后，要在当地主要媒体上就查处情况定期予以公告。税案公告的比例应不少于立案案件总数的10%。这种做法，一是可以提高税务稽查的透明度，对内促进规范执法，对外树立‚阳光稽查‛的良好形象；二是可以达到打击一个，震慑一片的效果。通过推行稽查公告制，对于推进诚信纳税、规范税收秩序具有重要作用。

（4）建立查后纳税人回访制度。为规范税务稽查人员的执法行为，必须全面推行稽查执法事前预防、事中警示、事后跟踪服务的监督机制，防止不规范执法行为的发生。稽查案件处理后，开展两个层面的回访。一是由稽查局负责人采取‚请进来、走出去‛的方式，以召开被查单位座谈会、走访部分企业、发放信函调查等形式进行回访，了解办案人员是否廉洁公正、是否文明办案，纳税人对执法情况是否有异议，并听取纳税人对稽查工作的意见和建议。二是由检查人员对被查单位进行回访。要将服务理念引入稽查工作，在案件结束后的规定时间内，检查人员要深入企业单位进行回访，了解企业发展情况，为企业提供税收咨询和财务辅导，加强沟通和联系，消除企业的顾虑和压力，帮助企业解决实际困难，促进企业规范发展，提高纳税人对税务稽查的认同度和满意度。

瑞安市国税局课题调研组

组长：余康杰

成员：孙战胜、孙朝晖、林旭华