土地增值税清算鉴证服务方案

2024-07-27

土地增值税清算鉴证服务方案（精选6篇）

1.土地增值税清算鉴证服务方案篇一

土地增值税清算鉴证报告（范本）

业务约定书备案号：

事务所鉴证报告号：

__________：

我们接受委托，于××年×月×日至××年×月×日，对贵单位_____项目的土地增值税清算申报事项进行鉴证，并出具鉴证报告。

贵单位的责任是，及时提供与土地增值税清算申报事项有关的会计资料和纳税资料，并保证其真实、准确、完整和合法，确保贵单位填报的土地增值税清算申报表及其附表符合《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律、法规、规范的要求，并如实纳税申报。

我们的责任是，本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和有关政策、规定，按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》和《土地增值税清算鉴证业务准则》等行业规范要求，对贵单位__________项目土地增值税清算申报的真实性、准确性、完整性和合法性实施鉴证，并发表鉴证意见。

在鉴证过程中，我们考虑了与土地增值税清算相关的鉴证材料的证据资格和证明能力，对贵单位提供的会计资料及纳税资料等实施了审核、验证、计算和职业推断等必要的鉴证程序。我们

相信，我们获取的鉴证证据是充分的、适当的，为发表鉴证意见提供了基础。现将鉴证结果报告如下：

经对贵单位_____项目土地增值税清算申报事项进行鉴证，我们认为，本报告后附的《土地增值税清算申报表》及其附表已经按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定填报,在所有重大方面真实、准确、完整地反映了贵单位______项目土地增值税清算申报情况。部分数据摘录如下：

1.收入总额：元；

2.扣除项目金额：元；

3.增值额：元；

其中普通住宅增值额：元；

其他项目增值额：元。

4.增值率（增值额与扣除金额之比）：

普通住宅增值率：%

其他项目增值率：%。

5.适用税率：

普通住宅适用税率：%；

其他项目适用税率：%。

6.应缴土地增值税税额：元；

7.已缴土地增值税税额：元；

8.应补土地增值税税额：元。

清算事项的具体情况详见附送资料。

本报告仅供贵单位__________项目向主管税务机关办理土地增值税清算申报时使用，不作其他用途。因使用不当造成的后果，与执行本鉴证业务的税务师事务所及注册税务师无关。

注册税务师：（签名、盖章）

项目负责人：（签名、盖章）

所长：（签名、盖章）

税务师事务所（盖章）

电话：××

地址：××

日期：××年××月××日

附送资料:

1.土地增值税清算鉴证报告说明

2.土地增值税清算申报表及其附表

3.税务师事务所执业证复印件

2.土地增值税清算鉴证服务方案篇二

为进一步加强房地产税收日常征收管理，规范全市税收执法行为，提高土地增值税管理水平，及时发现和解决土地增值税清算中存在的问题，保证清算工作质量，根据国税发〔2009〕91号、国税发〔2010〕53号、豫地税函〔2010〕201号、202号和《信阳市土地增值税清算实施方案》的文件规定，市局决定自即日起在全市范围内开展2011年土地增值税清算督导工作，特制订本方案。

一、指导思想

开展土地增值税清算督导工作，加强我市土地增值税的管理，围绕税收中心任务，进一步提升土地增值税清算工作的质效，结合本地实际，对症下药，因地制宜，堵塞征管漏洞,切实提高征管水平，更好地发挥土地增值税的调控作用。

二、督导人员

土地增值税督导工作由流转和财产行为科牵头，并抽调市局相关业务科室和各单位业务骨干，成立督导组，分别对各主管单位进行督导。具体分组情况另行通知。

三、督导内容

（一）贯彻土地增值税的相关政策及落实《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税函〔2010〕28号）、《河南省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》（豫地税函〔2010〕201号）、《河南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（豫地税函〔2010〕202号）对土地增值税清算工作部署情况，是否及时转发土地增值税政策规定，并对清算工作做出动员、部署。

（二）土地增值税的清算工作开展情况：对《土地增值税清算管理规程》的贯彻落实情况；对当地房地产项目及符合土地增值税清算条件的项目进行的税源调查和统计情况；土地增值税清算工作计划制定情况；清算工作中采取的具体措施；对价格明显偏高的重点审核对象采取的具体措施。对下阶段清算工作做出的进一步的部署和安排。

（三）土地增值税清算工作完成情况。清算工作取得的具体成果（组织收入情况、补退税款情况、完成清算的项目占符合清算要求的项目的比例）；对重点审核对象的审核取得的成果。

（四）2006年至2010年房地产项目稽查税款入库情况及相关问题。

（五）土地增值税预征情况。是否全面对房地产开发项目预征了土地增值税；是否按照豫地税发【2010】28号文件要求调整了预征率。

（六）土地增值税核定征收情况。是否存在不按规定核定征收土地增值税的问题；是否按照豫地税发【2010】28号文件要求，调整了核定征收率。

（七）土地增值税清算中的部门配合情况。在清算工作中与相关部门的配合采取的具体措施；信息共享机制的建立情况、存在的问题。

（八）中介机构在土地增值税清算中的参与情况。中介机构在清算工作中的具体参与状况；税务机关对参与清算的中介机构的监督检查情况和具体管理措施。

（九）二手房的土地增值税征收情况。

（十）土地增值税日常管理情况。是否建立健全了土地增值税的日常管理机制；是否按照项目设立了台帐；是否落实了“先税后证”、“一窗式”征收等房地产税收一体化管理措施。

（十一）是否有违法或越权减免土地增值税的情况，对减免土地增值税建立了怎样的具体管理制度。

四、督导方式

督导过程中将采取以下方式：

1、听取被督查单位执法情况汇报，确定督导的分局（所）、开发项目及具体的工作方法。（各单位征管分局、稽查分局为必查单位）

2、调阅被督查单位转发土地增值税相关文件和房地产一体化管理文件及有关涉税文件（提供全部文件复印件和相关数据资料）。

3、查看2006-2010年土地增值税清算台帐（见附表）。

4、到被督查单位房地产交易大厅实地了解土地增值税在房地产一体化管理中的征管入库情况及有关数据。

5、查看全部房地产项目中介机构出具鉴证报告清算的资料，深入每户清算企业实地核查比对，检查企业相关账簿和原始凭证等。

6、查看二户普通标准住宅的减免税批准文书。

7、查看土地增值税核定征收情况。

8、了解对重点清算项目的清算情况。

9、调阅有关电子文档；

10、询问被督查单位执法人员有关情况；

11、其他方式。

各被督查税务机关应在督导组到来前将相关资料的复印件做好整理备查。并提供辖区内房地产的销售数据（包括一手房、二手房的交易情况）、房地产营业税、所得税等相关税种的征收数据等资料。

五、督导工作日程安排督导时间：2011年2月开始。

2月21日下午2.30：土地增值税督导组人员在市局二楼会议室报到。召开预备会。

2月下旬：各督导组深入各单位实施督导。3月中旬：各督导组写出督导报告并上报市局。

六、督导工作要求

1、加强领导，周密部署。市局成立由市局党组成员、副局长徐慎刚任组长，流转和财产行为税科全体及相关业务骨干为成员的督导组，督导组下设办公室，办公室设在流转和财产行为税科，杨桑同志兼任办公室主任。流转和财产行为税科要切实发挥牵头职责，统筹规划，合理调配人员，做好组织协调和具体落实工作。各有关部门要加强沟通，相互配合，全力做好此次督导工作。

2、明确要求，规范程序。督导组要严格按照《土地增值税清算管理规程》规定和省市局相关文件实施检查。一是要认真开展查前培训，结合督导的重点内容认真进行分析，统一督导原则和要求，使工作有的放矢，提高督导的质效。二是要深入、细致地开展督导工作。督导工作要全面细致，力争查深、查透，坚决杜绝查而不实、查而不细等走过场的行为。三是督导组成员要认真负责、客观公正，敢于坚持原则。要严肃工作纪律，在检查中严把事实认定关、调查取证关和责任界定关。督导结束后，向被查单位反馈检查情况，对存在问题分单位下发《土地增值税督导整改通知书》，责令限期整改，并向市局党组形成书面执法督察报告。四是各单位要对督导工作高度重视，积极配合市局督导组检查工作，不得以任何理由和借口推脱、阻挠检查。

3、注重实效，做好分析、总结。督导结束后，督导组要将督导的基本情况、主要做法、检查发现的问题、整改情况和存在问题的原因及意见和建议进行统计、分析和总结。对不作为、乱作为、失职渎职等行为，要进行责任追究，保证土地增值税清算督导工作落到实处、抓出成效。

七、督导发现问题处理

1、凡与国家统一税法抵触的涉税文件、会议纪要、办公纪要等，必须立即停止执行，并对执行以来的情况予以纠正。凡与国家税法相抵触的具体行政行为，各单位必须立即纠正。

2、严格执行国税发（2009）91号《土地增值税清算管理规程》、豫地税发（2010）28号文《河南省地税局关于明确土地增值税若干政策的通知》的规定，对预征率、核定征收率适用错误的，要立即更正并补缴相应税款。

3、检查中发现的问题，要查清问题产生的原因，分清相关责任，并按照税收执法责任制的规定对过错责任人员进行责任追究，发现违纪违法问题的，移交纪检监察部门进一步查处。

3.土地增值税清算鉴证服务方案篇三

文章来源公众号——《孙炜财税课堂》作者：牛鲁鹏

也许您已经注意到了，2016年5月房地产营改增后，地税局征税重点逐渐转移到了土地增值税和个人所得税上。据我所熟悉的房地产企业反馈，他们各地的项目陆陆续续的收到了主管税务机关下达的土地增值税清算通知书。

财务小伙伴们就开始困惑了，收到税务局的清算通知，就必须要清算土地增值税吗？

还是让我们通过一个案例来解开大家的疑惑吧。

一、举例说明

假定神州九鼎房地产（北京）公司开发了九鼎花园住宅项目，2016年10月取得预售许可证。由于九鼎花园项目处于京城黄金地段，一开盘就热销。

2017年3月，主管税务机关给这个该项目公司下发了土地增值税清算通知书。

企业接到通知后，财务负责人就非常着急。原因是，该项目尽管销售进度已达到95%，但是工程进度只有76%，如果此时进行清算则存在两个问题：

1.销售进度与工程开发进度严重不匹配，工程进度远远落后于销售进度；

2.发票取得困难：根据房地产项目开发的特点，前期预付开发成本或开发费用在这个时间节点上很难立刻取得正规发票。

如果在这种情况下进行清算，一定会存在土地增值税严重超交的情况。

也许很多财务小伙伴会想到二次清算。

二、开发项目是否可以二次清算 1.在国家的土地增值税文件中没有二次清算明确的规定。

2.在各地地方税务局土地增值税文件中，只有少数几个省份地税局允许进行土地增值税二次清算，税款多退少补，但是在实际操作过程中很难实现。

三、国家土地增值税清算相关规定

国家发布的政策中，涉及到土地增值税清算的全部政策，如下图所示：

其中在土地增值税清算方式上，国家把土地增值税清算分为“主动清算”和“通知清算”两种方式。

（一）主动清算条件：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条第（一）款规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）通知清算条件：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条第（二）款规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

四、地方代表性规定

以山东省为例，《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第二十二条规定，对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的情形。

其中第二十三条补充说明：上述所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

（二）开发产品已开始投入使用；

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

从以上条款中不难看出，山东省对于土地增值税通知清算条件的前两条基本与国家法规一致。值得注意的是该文件的第二十三条，明确指出了 “全部竣工”、“已竣工验收”的条件。

当那个焦虑的财务经理向我咨询是否应该清算时，我问他了如下问题：

1.你的项目竣工验收了吗？

2.你的项目竣工证明材料报房地产管理部门备案了吗？

3.你的开发产品交付使用了吗？

4.你的开发产品办理初始产权证明了吗？

5.你的最后一份销售（预售）许可证满三年了吗？

他均肯定的回答：没有！

我依据国家法规与当地文件，已经判定这个项目不具备土地增值税清算条件。

我建议他先回去仔细阅读、揣摩国税发[2006]187号文件与国税发[2009]91号文件相应条款，之后再去找主管税务机关沟通。

过后不久，财务经理向我反馈说，税务机关核实情况后，又收回了土地增值税清算通知书。

4.土地增值税清算考试6 篇四

1、清算审核包括（）、（）。

2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以（）、（）方式无偿转让房地产的行为。

3、旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的房屋（）乘以（）后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

4、对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施（）管理措施。

5、土地增值税清算资料应按照（）的要求，妥善保存。

6、纳税人转让房地产所取得的收入，包括（）、（）和（）

7、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=（）÷（）

8、必要时，注册税务师应当运用（）确认收入的真实性和准确性。

9、税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。

10、税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在（）、（）、（）、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

二、简答题（第一题4分，第2题6分，共10分）

1、请分别回答纳税人应进行土地增值税的条件和主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税的条件？

2、请回答房地产开发成本的项目及每项内容具体内容？

三、土地增值税清算案例计算及分析

1、北京市某区某房地产开发有限公司投资建设的“A小区”项目，在2006年6月，向主管地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。基本资料如下：

（一）某房地产开发有限公司是A小区项目的开发商，是该项目的土地增值税纳税主体。证明资料如下：经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目，座落于某区××号，规划批准总占地面积80 000平方米。

.某房地产开发有限公司在申请土地增值税清算之前，已经办理并持有“五证”。

.某房地产开发有限公司在2003年3月曾到主管税务机关为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

.某房地产开发有限公司发生了商品房开发销售行为，并取得了经营收入。“A小区”项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售。

（二）根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200 000平方米，按用途划分，包括以下各项单位工程：可售面积证书中批复商品房销售面积170 000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30 000平方米。另外还有配套设施面积12 000平方米。

普通标准住宅的确认情况根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130 000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

“A小区”开发项目的主管税务所，是×××税务所，该项目只有一个纳税地点。因此“A小区”土地增值税的清算单位可分为两类，：一是普通标准住宅，；二是其他商品房。

（三）取得预售许可证已满三年“A小区”于2003年5月开始对商品房进行预销售，到申请清算之日，取得预售许可证已超过三年。

（1）竣工验收情况

“A小区”项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

（2）销售进度

截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商业用房15 000平方米、出售办公用房25 000平方米。剩余未销售面积10 000平方米中，已对外出租4 000平方米。

（四）、取得收入情况说明

某房地产开发有限公司于2003年5月开始预销售“A小区”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得销售收入总额1 430 000 000元，总额全部为货币收入(人民币)。具体数据如下：（1）出售住宅取得销售收入900 000 000元；

（2）出售商业用房取得销售收入255 000 000元；（3）出售办公用房取得销售收入总额275 000 000元。商品房出租收入：取得租金收入200 000元代收费用情况

对于某房地产开发有限公司在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。

普通标准住宅收入的确认某房地产开发有限公司对出售的普通住宅，收入和扣除项目按规定进行了单独核算。根据帐面记录，出售普通标准住宅取得收入900 000 000元。

普通标准住宅占清税项目面积的比例为120 000÷160 000=75%

（五）、扣除项目情况说明

（1）某房地产开发有限公司取得土地使用权所支付的总金额为453 200 000元。单位提供的“××号土地出让合同”及京房地[低]字X号地价缴款证明，“A小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440 000 000元，缴纳契税13 200 000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。

（2）经鉴证某房地产开发有限公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，具体数据如下： ①土地拆迁及补偿费：39,700，000元； ②前期工程费：115,070,700元；

③建筑安装工程费：290,000,000元； ④基础设施费：1,586,000元；

⑤公共配套设施费：27,942,700元； ⑥开发间接费：19，300，600元。

（3）某房地产开发有限公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定。（4）缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。该单位已预缴土地增值税5，000,000元。

注意：公共配套设施用途公共配套设施面积12，000平方米，用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。（说明：游泳馆是对外开放经营性质的设施，车库有纳税人提供的人防工程证明）

根据以上资料请回答：（1）税务机关能否受理纳税人的清算申请并说明理由？

（2）请计算该项目应补（退）得土地增值税。

2、北京市崇文区某涉外房地产开发有限公司投资建设的东湖楼住宅项目，于2007年1月向崇文地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。该项目具体情况如下：

—、整体项目情况简介

1、某房地产开发有限公司建设东湖楼住宅项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)23x号文件批准投资开发的项目，座落于崇文区 3 XX号，规划批准总占地面积4000平方米。该单位在2003年3月曾到崇文地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为20，000平方米，地上10层为住宅，地下2层为人防工程。可售面积证书中批复商品房销售面积17，000平方米，其余不可出售的面积为3000平方米，分别为：变电站和热力站面积1000平方米、车库面积2000平方米（有人防工程证明）。截止2006年12月31日，已出售面积为16，000平方米;剩余7套住宅面积1000平方米，已作为奖励转给本单位职工。

3、该项目在2006年11月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

4、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：商品住宅建筑面积17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面积145平方米，每平方米平均售价为8300元，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房标准确定应同时满足三个条件的规定，该项目出售的住宅单套建筑面积在140平方米以上，不能享受普通标准住宅的优惠政策。

5、该项目截止到清算前已按非普通标准住宅政策规定的0.5﹪预征率，预缴了土地增值税300,000元。

二、取得收入情况说明

该项目出售的商品住宅取得销售收入132,800,000元，全部为货币收入。

三、扣除项目情况说明

(一)取得土地使用权所支付的金额为16,480,000元。

单位提供了“X号土地出让合同”及京房地[地]字X号地价缴款证明，经确认东湖楼住宅项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局交纳土地出让金16,000,000元，缴纳有关税费480,000元。

(二)经鉴证该公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年12月该项目工程总成本为111,000,000元。其中：(1)土地拆迁及补偿费：35,642,400元，(2)前期工程费：3,070,000元，(3)建筑安装工程费:56,000,000元，(4)基础设施费:8,960，000元，(5)公共配套设施费:1,027,000元，(6)开发间接费：6，300,600元

(三)利息支出为1,430,000元，有单位提供的金融机构证明。

(四)与转让房地产有关的税金6,640,000元(提供了相应完税凭证)。

税务人员对清算资料进行审核后后，发现存在以下问题：

（1）根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，进行审核后，发现对于奖励职工的7套住宅没有包含在销售收入中。（2）对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用扣除金额，通过计算，该项目每平方米工程造价的金额3716.53元(前期工程费3,070,000+建筑安装工程费56,000,000+基础设施费8,960,000+开发间接费6,300,600)/20000(总建筑面积)=3716.53元)，明显高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住(高层普通住宅-毛坯房)类每平方米建安造价2263元的标准，同时税务机关经过抽查《鉴证报告》工作底稿后，对部分疑点数据要求纳税人进一步提供有效合法凭证，但纳税人无法提供进一步的证明资料，税务机关根据政策决定对该项目的四项费用采取核定办法进行扣除。

（3）通过对该单位提供的金融机构贷款利息证明和借款合同的审核发现，贷款利息不是按清算项目单独进行划分计算的。

5.土地增值税清算建议(李树凯) 篇五

为作好土地增值税清算工作，我们总结经验，建立了土地增值税清算模型，将清算项目扣除成本按其性质和功能分为共有成本和专有成本，成本分摊采用按体积分摊法，模型的建立既真实反映了纳税人开发项目增值收益的真实性，同时也有效弥合了税企间在清算项目上的分歧，使我县土地增值税清算工作得以顺利开展，取得了较好的效果。在同时为有效加强土地增值税的核定征收管理，我们与企业所得税汇算清缴工作相结合，对所有纳税人的土地增值税征收方式进行了全面鉴定，有效杜绝了纳税人利用土地增值税征收方式的变化规避税款的行为。

通过以上工作，我们逐步完善了土地增值税清算规程，并得到了一些启发，愿共同思考和分享。

一、清算采取的步骤

一是认定清算条件，二是确认产权转让收入，三是分摊土地购置成本，四是分摊房地产开发成本，五是计算应纳土地增值税，六是实施后续管理。在以上六步骤中确认产权产权转让收入和分摊房地产开发成本是正确、合理进行土地增值税清算工作的关键。

（一）、清算条件的认定

在清算条件的认定上，国税发[2006]187号文件对清算条件有明确的规定，操作性较强，我们严格按文件规定的条件进行摸底排查确定了可以进行清算的18个项目。

（二）、确认产权转让收入是土地增值税收入确认的难点，主要表现在两个方面，一是如何确认收入的发生，即在什么时点上确认房地产交易的发生，确认房屋产权发生转移、土地使用权权属发生变更，二是如何认定收入的准确性和完整性。

土地增值税的清算前提是不动产或土地使用权发生转移，权属发生变更，因此其收入的确认与营业税、企业所得税收入的确认不尽相同，土地增值税强调的是房屋产权转移，土地使用权权属发生变更，因此，我们不能照搬营业税和企业所得税收入确认的方法，否则将可能发生错误。

1、如何确认产权转移，权属发生变更成为清算工作在实际操作中非常重要的一个环节，但是产权转移，权属发生变更成很难用具体的指标、感性的标识来确认。那么在实际工作中如何进行收入的确认呢？

应当说在正常情况下房屋产权发生转移、权属发生变更的法定认定依据是房地产管理部门和土地管理部门的确权凭证，即《房屋产权证》和《土地使用证》，因此在纳税人正常的开发、销售过程中，向购房（地）人开具发票，办理《房屋产权证》，将房屋交付购房人是一个必然的过程。因此我们对于这种情况，在确认收入时所采取的办法是充分运用我县房地产税收一体化规范运做过程中所体现出来的相互监督、相互牵制、相互协调作用进行确认，即纳税人在向房管部门申请办理《房屋产权证》时，必须出具税务部门开具的《销售不动产专用发票》，否则不能办理《房屋产权证》，因此我们在进行土地增值税的收入确认时，就以《销售不动产专用发票》为凭据确认其房屋产权发生转移，确认房屋交易发生，确认收入实现。在我们已经清算的几个项目中都是采取了这种办法，因此从这个角度来看，严谨、规范的房地产税收一体化办法是我们规范房地产市场税收管理的非常重要的手段。

但是，在实际工作中纳税人往往会拖延办理房屋产权证，有的甚至不办理房屋产权证，在这种情况下，我们如何进行房屋产权的确认呢？我们认为可以以下条件来判断确认：

（1）、购房人与开发商或建设单位已签定购房协议（合同），或虽未签协议，但开发商或建设单位已向购房人实际取得购房款或购房定金，同时开发商或建设单位向购房人交付所购房屋全部钥匙的，应确认销售成立。

（2）、购房人已缴清或没有缴清购房款，没有办理房屋产权证，但购房人已经入住或开始正常经营活动、或已经开始了实质性的装修活动，且已接受物业公司日常服务管理，则证明购房人取得了所购房屋占有、使用、收益和处分的权利，应确认销售成立。

对不及时办理房屋产权证确定总体原则应以购房人是否对房屋取得占有、使用、收益和处分的权利为衡量标准，在实际工作中需要根据不同情况具体分析认定。

2、在对收入准确性和完整性的审核上也是收入确认的主要环节，我们主要以实施三个比对来审核。

一是将房产管理部门审核确认的合同价款金额与《销售不动产专用发票》所载金额进行比对。一般来说房产管理部门审核确认的合同金额的可信度较高，且该金额的确认需由购销双方及房产管理部门三方签字认可，同时对于商业铺面来讲，如果售房人与其他两方蓄意压低价格，一方面我们可依据掌握的资料对价格进行修正，另一方面购房人在未来对该铺面的转让过程中将承担上次交易因压价而未交纳的营业税，因为购房人在未来转让该铺面时应以购销差价征收营业税，从而迫使购房人在压低价格上的让步局限在一定范围之内。

二是将房产销售单价与同期、同路段、同规格的房屋售价进行比对。对收入价格明显过低的，我们参照同期、同路段、同规格的价格进行调整核定。明显过低的标准我们按财务会计核算中的一般销售折扣比例，即同类房屋售价的5%掌握确定。

三是将房屋销售收入与房屋销售实体进行比对。即比对纳税人房屋销售明细表各数据之间的逻辑关系，使房屋销售收入与所售房屋形成一一对应关系，防止纳税人在清算项目与非清算项目收入之间，普通住宅与非普通住宅的收入之间，征税项目与免税项目之间转移增值额，从而少缴税款。在具体操作中，我们要求纳税人必须提供《房屋销售情况明细表》，其内容包括门牌号、购房人、建筑面积、合同金额、实际付款金额、发票号码、房产证号码等。比如我们在对陇西金宝宏峰置业有限公司一期铺面销售收入的核查中，就发现纳税人将一间实际已销售的铺面销售收入没有记载在铺面销售收入中而是分解到了住宅销售收入中，我们通过对《房屋销售情况明细表》、《房产测量报告》等资料的核对及对房屋实际使用状况的查看和对房屋使用人的询问，确认该企业对一间70㎡的铺面已销售但在铺面销售收入中没有记载，再经过询问和调查核对，发现企业将该铺面的销售收入记在了普通住宅的预售收入中。

（三）、土地购置成本的确认及分摊。

土地购置成本的确认我们主要以纳税人提供的《土地使用证》、《土地使用权出让合同》、《土地出让金收据》为依据进行确认，然后依据企业建设工程规划许可证、工程规划开发中标合同、预算合同、工程决算书等在开发项目与未开发项目之间、不同用途项目之间、已售与未售面积之间进行合理分配。

（四）、房地产开发成本的确认和分摊

房地产开发成本的确认和分摊是土地增值税清算的核心问题，合理确认和分摊开发成本正确计算税款的前提，是纳税人对清算结果认可的关键。

我们在具体清算中将房地产开发成本按清算项目计算口径需求的不同进行了拆分，一是将开发成本是否对单项开发项目具有专属性分成了共有成本和专有成本，二是将开发成本按是否具有可确定性分成了建筑安装成本和其他成本。

1、将开发成本分为共有成本和专有成本是不同用途开发项目在计算土地增值税时的内在要求，这一方法充分体现了开发商高投入、高风险、高收益的营运理念，也体现了会计核算的收入与费用配比的原则，还体现了税收扣除项目分配的合理性和公平性，同时也对纳税人在同一项目中开发普通住宅的低收益率与开发商业铺面的高收益率进行了恰当的平衡。

具体操作举例如下：

A公司一期总建筑面积为36603.97㎡，住宅部分为33784.6㎡，铺面为2819.37㎡（其中1#楼铺面1372.04㎡，已销售1080.58㎡，7、8#楼铺面未销售）一期房地产开发账面成本为37090991.29元，铺面销售以销售发票为依据，收入为5735100元。

经清算组核查，在公司建筑安装成本中有两笔铺面装修款，分别为用于1#楼和7、8#楼铺面的装修工程款分别为2442547.36元、2400000元，合计4842547.36元，其中1#楼中的2442547.36元中已开具发票的为1831910.52元，表明该装修已实际发生，且已结算。

7、8#楼的2400000元没有发票，仅有工程决算书。因为装修款系开发商为提供铺面使用性能、铺面售价而做的必要支出（如大理石外墙面、钢化玻璃地弹门、大理石台阶、屋内吊顶、地板、墙面等），具有铺面的专属性，因此应将该部分支出归属于1#楼的专有成本，不再在其他项目之间分摊。同时为合法合理扣除开发成本，对没有开具发票的不再计入售楼成本，将1#楼铺面已开具发票的部分1831910.52元确认为1#楼铺面专有成本来计算。

根据上述，共有成本分摊率应为：（开发总成本－有关专有成本）÷建筑面积=（37090991.29－4842547.36）÷36603.97=881.01元/㎡

1#楼铺面的成本=专有成本＋1#楼铺面面积×共有成本分摊率=1831910.52＋1372.04×881.01=3040691.48，然后再将1#楼铺面的成本总成本在已售与未售面积之间分摊，从而最后确定了可扣除的开发成本金额。

在实际操作中，对一楼铺面专有成本视具体情况分析甄别，没有统一的标准，但总体原则是，该专有成本必须相对于一楼铺面的销售和使用具有专属性，即专有成本的支出与提高一楼铺面的使用性能和服务功能密切相关，与纳税人开发铺面、提高铺面售价的动机和意图密切相关，否则，将应将其视为共有成本在不同用途项目之间分摊。在具体应用时还应与纳税人在专有成本的合理性方面进行讨论和磋商，以提高清算结果的可执行性。

2、将开发成本按是否具有可确定性划分为建筑安装成本和其他成本是我们对部分帐务不健全，但建筑安装成本可确定的纳税人专门研究制定的房地产开发扣除项目核定办法。

通常来讲，无论纳税人是采取出包方式开发还是采取自营方式开发，其建筑安装成本是可确定的，比如我县有一部分房地产开发纳税人都拥有自己的建筑施工队，在进行房地产开发销售时纳税人可能会尽量压低建筑成本，以减少建筑施工环节的建筑业营业税，但在计算土地增值税时无帐可查，因此便尽可能多的提高企业的其他开发成本，编造工程前期费、基础设施费、开发间接费等。因此为了既避免纳税人开发成本的无端扩大，又确保这部分纳税人的税负过高，我们对已清算结束的项目的建筑安装成本与其他成本进行分析验证得出了结论，即纳税人的建筑安装成本与其他成本之间存在内在的正比例增长关系，因此我们利用建筑安装成本与其他成本的关系求出一个加权比例系数，用这个系数来确定帐务不健全企业除土地购置成本和建筑安装成本以外的其他成本。

根据对B房地产开发有限公司和A公司两项指标的加权平均计算得出其他成本与建筑成本之间的比例为58.7%，为减少这个比例存在的误差所带来的纳税人可能存在的异议，我们确定在应用时，对此比例分情况使用，即开发住宅小区的纳税人，且小区普通住宅建筑面积占非普通住宅（一般指商业铺面）比例在50%以上的，用75%（利用陇西金宝宏峰置业有限公司清算结果计算而出）的比例系数计算其他成本，没有开发住宅小区的纳税人，或开发小区普通住宅建筑面积占非普通住宅（一般指商业铺面）比例在50%以下的，用60%的比例系数计算其他成本。

举例说明：B房地产开发有限公司是2004年和2006年分别开发了北城路商住楼1#楼、2#楼和北城路商住综合楼，该企业帐务不健全，与其签定建筑安装合同的陇西县建筑安装总公司第一工程公司与该公司具有关联关系，其在承建两个项目期间的建筑业营业税由我局根据当时造价核定为680元/㎡。在对众发房地产开发有限公司公司进行土地增值税清算时，纳税人只能提供土地购置成本和已缴建筑业营业税税票，无法提供其他开发成本的有效凭据（如开发企业前期费、间接费、设施费等的凭据），因此我们在核实其土地购置成本的基础上，以承建单位提供的建筑业已缴营业税倒推开发公司建筑成本，然后以倒推出的成本乘以我们测算的成本估算系数60%（该企业没有进行小区开发，故使用60%的比例）得出开发企业的单位面积开发成本为680＋680×60%=1088（开发成本=确定的建筑成本＋建筑成本×适用的成本估算系数），然后再按层高比例确定一楼铺面开发成本。

3、除了将开发成本根据实际情况进行拆分外，在实际工作中，由于开发商为了提高一楼铺面的使用价值，获取高额销售回报，往往将一楼铺面的面积扩大，层高加高，而面积的扩大和层高的加高必然导致一楼成本的升高，如何在总的开发成本中将扩大的面积和增加的层高体现中体现开发成本，就为合理分摊成本提出了难题，通过不断摸索，我们总结归纳了一种既能在合理意义上分摊，又在具体操作易于计算的分摊办法。

起初我们采用了酒泉地税局的办法，但是发现这个办法存在重复扣除成本的问题，这个办法我们没有实际使用。后来我们综合采用了将总成本的各一半分别在面积和层高之间分摊的办法，而且进行了实际操作，但是这个办法仍然不太科学，尤其在一楼铺面面积与总面积的比例同一楼铺面的层高与总层高比例差距较大的情况下，其差异就越大，因此其分摊办法的合理性存在问题。为此我们在深入研究和探讨的基础上总结了以下公式：

某层商品房开发成本=整楼开发成本÷∑（每层商品房面积×层高）×（某层商品房面积×层高）其中面积×层高实际为商品房体积，其经济意义为将整楼成本按整楼体积进行分摊，分摊率为单位体积空间所耗费的开发成本，一楼铺面成本为一楼体积所占整楼体积的比例所对应部分的成本。这个公式有效解决了楼层之间不规则所带来的成本分摊难题。

假如，某企业开发一栋五层商品住宅楼，其总面积为10000㎡，其中一楼面积为4000㎡，其他各层均为1500㎡；总层高为16m,其中一楼铺面为４m，其他各层均为３m，总成本为1400万元，其中专属于一楼铺面的成本（包括檐棚、台阶、地弹门、地板、地暖、高档毛玻璃吊顶、大理石墙面等）为200万元。我们计算一楼铺面的开发成本如下：

一楼成本=专有成本＋一楼分摊的共有成本

其中：一楼分摊的共有成本=整楼开发成本（剔除了一楼专有成本）÷∑（每层商品房面积×层高）×（一楼面积×层高），则

一楼成本=200＋（1400－200）÷（4×1500×3＋4000×4）×4000×4=200＋564.71=764.71万元

（五）、计算土地增值税

在土地增值税的计算环节，没有什么特殊需要解决的问题，只要按税法规定的计算办法逐一归集扣除项目、合理计算开发费用、计算加计扣除费用、增值额后依据适用的税率计算应纳税就行了。需要注意的是如果企业会计核算时已将贷款利息计算在开发成本中后，即已对利息资本化后，我们依据费用按实际发生扣除的原则，不能再以实际发生数或按比例扣除，否则就重复扣除了；同时如果纳税人并没有发生与清算项目相关的金融机构贷款，则不应在开发费用中计算扣除利息支出。

（六）、有效实施后续管理

因为根据清算条件，我们对纳税人销售面积达到85%或预售许可证满三年的就要进行清算，因此我们清算的往往是纳税人销售的部分商品房，自然还有部分因为没有销售还不能计算。为了减少清算次数，避免无休止的清算同一项目，我们在土地增值税清算的后续管理上采用了对未售房屋登记造册，按清算税负率实施后期计算的办法，即按已清算商品房所应交纳的税款与已清算项目确认的收入之间求出的税负率，对未销售的部分商品房待以后销售时以该税负率为标准计算应交纳的土地增值税。比如我们计算出的金宝宏峰置业有限公司一期一楼铺面的税负率为=557859.86÷5735100×100%= 9.73%，我们在下发《清算结论书》时，书面告知纳税人，其未售部分未来销售时按此比例计算应纳税款。

虽然以税负率计算可能会因房价上涨而有失公平，但我们也应考虑纳税人因房屋闲置而导致的资金闲置的利息支出，所以按物价同比口径比较，这税负率是比较公平的。同时避免了税务机关对同一清算项目无休止的清算，也节省了税务机关的征税成本和纳税人的税收成本。

二、清算工作取得的成效和得到的几点启发

我们通过不断的宣传政策、研究计算办法和全力以赴地实施，使我县土地增值税清算工作取得了一定的实效。

1、建立了从政策研究到政策宣传，从自行申报到实施清算，再到后续管理的规范机制。

建立完整科学的机制是规范工作的前提。我们在进行清算工作的过程中，在研究相关政策的基础上，建立了有效的清算机制，通过各种形式的政策宣传来提高纳税人的依法纳税意识，纳税意识的提高必然会促进自行申报的效率，也必然会减少清算工作的阻力，为最后实施后续管理奠定基础。

2、清算工作有力促进了房地产税收和建筑业税收的的规范化管理

清算工作不是单打一的一项工作，因为房地产税收涵盖了地方税收的大部分税种，同时与建筑业税收有着水涨船高的密切关系，因此我们在清算工作中本着规范管理与清算工作相结合的原则，建筑市场和房地产市场相兼顾的原则组织了工作，通过土地增值税的清算将规范其他税种的管理有效结合到了一起，根据1-7月份的入库数据分析，我县建筑业、房地产开发业各项税收均比去年同期有了较大幅度增长，其中在建筑业和房地产业营业税、所得税和印花税增幅明显，从而使房地产税收和建筑业税收的管理得到了有效提升。

3、我县房地产一体化办法有力支持了清算工作的实施，清算工作进一步巩固了税收一体化工作机制。

在进行土地增值税清算的过程中我们充分依托房地产税收一体化机制，在获取清算清算信息、甄别收入、核实面积等方面我们依据房管部门和土地部门提供的大量数据对清算工作中搜集到的可疑数据进行了核对，保证了清算数据的真实性和准确性。同时我们将清算数据及时向房管部门进行反馈，使房管部门对商品房信息得到了更为准确全面的掌握；用清算数据修正我局项目管理数据信息，使项目管理数据更符合实际信息，为作好下一步工作打下基础，从而有力促进了一体化工作机制的完善。

通过清算工作还为搞好其他税收工作得到了几点的启发

1、清算工作乃至税收工作的前提是作好政策宣传，让纳税人理解税收政策，了解和掌握政策是作好清算工作的前提。

早在2006年，在省局下发《土地增值税清算办法和预征办法》后，我局就做了大量卓有成效的工作，即将相关文件及政策结合纳税人实际情况直接入户讲解宣传，使纳税人对土地增值税有了比较全面和感性的认识，为土地增值税的预征及清算打下了坚实的基础，扫清了障碍，消除了纳税人的疑虑。2007年和2008年我们专门召集房地产开发纳税人有针对性举办了土地增值税的培训讲座。正就是我们不断的宣传、讲解，为我们今天清算工作地顺畅开展提供了的比较宽松的环境，也为我们干好其他各项工作提供了较好的思路。

2、研究政策、结合实际制定操作性强的清算方法是搞好土地增值税清算工作的关键

土地增值税清算的操作实施是整个税收征管工作的难点，其难就难在成本分摊的合理性没有明确的政策规定和可实施的操作规程，因此就需要我们不断的摸索和研究，使清算结果不但要符合政策的立法主旨而且要得到纳税人的认可，保证不同纳税人税负的相对公平。因此我们从政策研究入手，结合千差万别的不同开发模式来解决清算工作中出现的难题，总结出了共有成本和专有成本的分割思路，建筑成本和其他成本的比例核定方法，不规则建筑物按面积和层高的成本分摊方法等。这些方法的应用和实施是我们基于既要充分考虑房地产开发商利润回报程度，又考虑各个开发商税负公平的基础上结合陇西县以项目建设拉动经济发展的大局的条件下而产生的，正因为综合考虑了这些因素，所以这些方法的应用不仅符合税法的基本要义，而且得到了纳税人的认可，从而使清算工作得以平稳、顺利、有效实施和开展。