论房地产管理策略

论房地产管理策略（精选8篇）

1.论房地产管理策略 篇一

近几年，房地产市场发展迅猛，这对于提升国民经济总体运行质量，改善国民居住条件起到极大的促进作用。房地产业的税收收入已成为地方收入的主要来源，强化房地产企业的税收管理已成为税务部门的共识，而事实上当前房地产企业管理现状却不容乐观，从日常征管掌握和专项评估了解的情况看，房地产企业的所得税管理还存在诸多问题，需要认真研究解决。

一、房地产企业所得税管理存在的问题

（一）企业方面存在问题:

当前房地产企业在所得税申报方面普遍存在故意少申报收入多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象。具体包括以下几方面：

1、隐匿预收房款。有几种方式，一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其它银行卡上，故意打埋伏，这种做法隐蔽性较强。故然开发企业最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金；三是将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等等。

2、延迟结转收入。大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间，或者部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，这两种做法在房地产企业较为普遍，总局新的31号文件明确了完工产品的三个条件，新的文件有效的遏制了企业故意延迟结转收入的现象。

3、成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多，构成复杂，专业性强。因此虽然大都数企业成本费用的列支取得的票据是合法的，但税务部门审核时对其支出的真实性和合理性难以准确界定。主要有四种情形：一是开发项目分期进行，对先期开发部分的成本确认困难。；二是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据。有部分企业存在开发成本的实际支出数明显超过工程预算，企业一般只提供最终的决算资料，并不能提供相关的合同变更书，给出成本增加的合理理由，由中介机构出具的房地产企业决算资料因各自的利益关系和原因并不能真实反映企业的实际开发成本，由此给税务部门的审核带来难度；三是人员变动频繁，公司前后的管理模式和资料的保管出现脱节。房地产开发项目立项后或已开盘销售后，一些企业因投资人之间合作关系不佳或实际运作时资金困难等诸多因素撤资换人，由此带来投资人和企业财务人员变动频繁，相关资料保管不善，对审核中发现的有些问题无法给出合理的解释，造成税务部门审核难；四是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符。这种情况也较为普遍，有些企业费用中出现大量的办公费支出、劳保用品支出以及工资支出等，没有附物品采购明细，没有许多的人员用工，明显存在以虚开、代开的发票或工资支出单列支各种隐性支出使不合法变为合法的现象。

4、人为多结转销售成本。主要有两种现象：一是加大先期开发成本费用。现有的大部分开发企业均为项目开发，开发项目虽不大，但多数分期滚动开发，这就给企业人为加大先期开发费用有机可趁。企业在整个开发项目完工前按土地出让合同分期付清土地出让金、拆迁补偿费，在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费，企业全部计入开发成本，不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本。二是按预算预估开发成本。房地产开发企业会十分注重资金的时间价值，在未形成工程决算时，一般不会按合同总价款全额支付工程款，因此开发企业也就无法取得对方的合法票据，他们会从自身利益考虑根据已付的工程款计算开发成本，或者干脆按工程预算计算开发成本。这两种方式都违背了《企业所得税税前扣除办法》（国税发（2000）84号）文件第三条及总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第八条第4、5款要求开发产品成本必须真实、合法的基本原则，由此带来同样的后果就是加大可售面积单位工程成本，和已销开发产品的计税成本，减少了当期应纳税所得。

5、混淆期间费用和开发成本的界限。主要表现在：一是混淆开办费和开发成本、期间费用的界限。有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除；二是混淆当期费用和开发成本的界限。最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。

6、财务核算欠规范。会计科目设置和运用的较为随意，多数房地产企业都未设立“开发产品”科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随意。预收房款时缴纳的地方税金直接记入“主营业务税金及附加”，在2005年

以前税前扣除，未通过“递延税款”这一过渡科目核算。

7、视同销售行为不确认收入。企业一般对这类行为不会主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确认收入，如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产、用土地使用权换取开发产品等等，不作少记当期收入。

8、利用关联关系转移利润。一是成立仍属于自已的房地产销售公司，转移利润少缴税。二是关联企业之间开具施工发票、预收预付款只记借款费用，不记应收利息收入等。

9、房地产企业没有把及时向税务部门报告开发销售进展当作企业应尽的责任和义务。

（二）税务部门管理存在的问题

一是政策不明朗。主要表现在：

1、国税发（2003）83号文不完善的方面：完工结转的时点不明确，期间费用的扣除不统一，总局31号文下发前各地根据自行对政策的主观理解去执行，带来完工确认的时间不一致，收入结转不一致。预售期间发生的期间费用是否应并入当期申报，执行口径也不统一，影响到房地产税收政策执行的严肃性和公平性。

2、总局发布的关于房地产企业所得税管理的两个文件列出公式注明均按总成本和总可售面积计算单位销售成本，以此作为结转已售开发产品的计税成本，这种方法显然存在一定的弊端，其确认的计税成本与不同售价产品所确认的收入不配比，造成既有商品房又有商铺开发的企业商品房先售出的先期实现的利润小，后期商铺卖得好实现的利润大，但如果商铺迟迟卖不出去将会出微利或亏损的现象。某城区以商贸经营为主，但商铺的价格定位较高，与商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除个别处于市中心商铺相对好卖、资金回笼快有较高的利润外，大部分中小规模的企业均出现商品房已售完但商铺迟迟卖不出去的局面，多数是微利或亏损，因此采取这种计算方法显然违背了国税发（2000）84号关于企业所得税税前扣除办法规定的收入与成本费用相配比的基本原则，影响了当期税收的实现。

3、2006年以前文件未规定企业向税务部门反馈房地产开发相关信息应作为纳税人的义务，在征管力量不足的情况下造成税务部门不能及时掌握企业的开发进展，管理不到位。

4、对账证不健全拟实行核定征收的，实际操作有难度。总局31号文明确新办房地产企业事先不得直接核定征收，那么对通过核查后拟核定征收的企业如何核定应缴税款。31号文只表述为“对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。”那么实际征收时会涉及三个问题：一是这里所指的：“以往应缴的企业所得税”是当年应缴的还是房地产企业开工以来应缴的企业所得税，未予明确；二是按国税发（2000）38号核定征收企业所得税暂行办法第三条第三款规定核定应税所得率征收是“根据纳税内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法”，对房地产企业来说，如从开工以来计算则与38号核定征收办法规定的“内的收入总额或成本费用”相悖，如按当年预收收入、销售收入或当年发生的成本费用计算核定税款则又因房地产企业成本按整个项目累计滚动计算而无法核定，三是由查账征收改核定征收后，按38号文第六条规定：“企业所得税征收方式鉴定每年进行一次，时间为当年的1至3月底。”再有31号文上述引用的政策告诉我们，按核定征收办法后要促进企业“逐步规范”，这说明核定后仍可再视企业建账的规范程度在每年的1至3月份对企业改按查账征收，那同样存在再实行查账征收，如何计算企业的开发成本和计税成本，因此新的31号文在核定征收的具体操作上仍存在缺陷，以至于对实行过核定征收又改按查账征收的企业,如何进行税款清算,都需要一个适合房地产企业特点的更便于基层一线操作的所得税管理办法。

二是税务部门自身征管力量不足。当前税务部门具有一定房地产管理经验的人员很少，专职管理更难以到位，管理人员的业务水平和能力制约了房地产企业的所得税管理质量。

（三）管理难和沟通难不利于房地产管理。一是房地产企业管理难。房产开发周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文等企业没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨审核量大、企业法人、财务人员变更频繁，资料保管不善，带来审核难以到位。二是房地产业各相关部门的管理信息沟通不到位，国地税分设，部门之间信息的不对称和各自为政，使总局提倡的实行房地产企业一体化管理难以在短期内到位。

二、加强房地产企业所得税管理的对策和建议

（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。

（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。

（三）健全票据领、用、存制度，加强票据管理。根据房地产开发企业的现实情况，对房地产开发企业使用的收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，规范领、用、存。对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业严厉处罚。

（四）加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

（五）加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对查实偷税的，严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收。

（六）建立房地产企业管理软件。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。

（七）强化日常评估和税务稽查。税务管理人员利用纳税评估软件，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重案件重大的移送司法部门追究相关法律责任。

（八）强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税成为国税新办企业所得税重要组成部分，其发展迅速，税收管理量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的高素质的专职税务人员来管理，加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平成为当前急需解决的问题。

以前税前扣除，未通过“递延税款”这一过渡科目核算。

7、视同销售行为不确认收入。企业一般对这类行为不会主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确认收入，如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产、用土地使用权换取开发产品等等，不作少记当期收入。

8、利用关联关系转移利润。一是成立仍属于自已的房地产销售公司，转移利润少缴税。二是关联企业之间开具施工发票、预收预付款只记借款费用，不记应收利息收入等。

9、房地产企业没有把及时向税务部门报告开发销售进展当作企业应尽的责任和义务。

（二）税务部门管理存在的问题

一是政策不明朗。主要表现在：

1、国税发（2003）83号文不完善的方面：完工结转的时点不明确，期间费用的扣除不统一，总局31号文下发前各地根据自行对政策的主观理解去执行，带来完工确认的时间不一致，收入结转不一致。预售期间发生的期间费用是否应并入当期申报，执行口径也不统一，影响到房地产税收政策执行的严肃性和公平性。

2、总局发布的关于房地产企业所得税管理的两个文件列出公式注明均按总成本和总可售面积计算单位销售成本，以此作为结转已售开发产品的计税成本，这种方法显然存在一定的弊端，其

确认的计税成本与不同售价产品所确认的收入不配比，造成既有商品房又有商铺开发的企业商品房先售出的先期实现的利润小，后期商铺卖得好实现的利润大，但如果商铺迟迟卖不出去将会出微利或亏损的现象。某城区以商贸经营为主，但商铺的价格定位较高，与商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除个别处于市中心商铺相对好卖、资金回笼快有较高的利润外，大部分中小规模的企业均出现商品房已售完但商铺迟迟卖不出去的局面，多数是微利或亏损，因此采取这种计算方法显然违背了国税发（2000）84号关于企业所得税税前扣除办法规定的收入与成本费用相配比的基本原则，影响了当期税收的实现。

3、2006年以前文件未规定企业向税务部门反馈房地产开发相关信息应作为纳税人的义务，在征管力量不足的情况下造成税务部门不能及时掌握企业的开发进展，管理不到位。

4、对账证不健全拟实行核定征收的，实际操作有难度。总局31号文明确新办房地产企业事先不得直接核定征收，那么对通过核查后拟核定征收的企业如何核定应缴税款。31号文只表述为“对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。”那么实际征收时会涉及三个问题：一是这里所指的：“以往应缴的企业所得税”是当年应缴的还是房地产企业开工以来应缴的企业所得税，未予明确；二是按国税发（2000）38号核定征收企业所得税暂行办法第三条第三款规定核定应税所得率征收是“根据纳税内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法”，对房地产企业来说，如从开工以来计算则与38号核定征收办法规定的“内的收入总额或成本费用”相悖，如按当年预收收入、销售收入或当年发生的成本费用计算核定税款则又因房地产企业成本按整个项目累计滚动计算而无法核定，三是由查账征收改核定征收后，按38号文第六条规定：“企业所得税征收方式鉴定每年进行一次，时间为当年的1至3月底。”再有31号文上述引用的政策告诉我们，按核定征收办法后要促进企业“逐步规范”，这说明核定后仍可再视企业建账的规范程度在每年的1至3月份对企业改按查账征收，那同样存在再实行查账征收，如何计算企业的开发成本和计税成本，因此新的31号文在核定征收的具体操作上仍存在缺陷，以至于对实行过核定征收又改按查账征收的企业,如何进行税款清算,都需要一个适合房地产企业特点的更便于基层一线操作的所得税管理办法。

二是税务部门自身征管力量不足。当前税务部门具有一定房地产管理经验的人员很少，专职管理更难以到位，管理人员的业务水平和能力制约了房地产企业的所得税管理质量。

（三）管理难和沟通难不利于房地产管理。一是房地产企业管理难。房产开发周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文等企业没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨审核量大、企业法人、财务人员变更频繁，资料保管不善，带来审核难以到位。二是房地产业各相关部门的管理信息沟通不到位，国地税分设，部门之间信息的不对称和各自为政，使总局提倡的实行房地产企业一体化管理难以在短期内到位。

二、加强房地产企业所得税管理的对策和建议

（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行外围的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。

（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。

（三）健全票据领、用、存制度，加强票据管理。根据房地产开发企业的现实情况，对房地产开发企业使用的收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，规范领、用、存。对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业严厉处罚。

（四）加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

（五）加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对查实偷税的，严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收。

（六）建立房地产企业管理软件。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。

（七）强化日常评估和税务稽查。税务管理人员利用纳税评估软件，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重案件重大的移送司法部门追究相关法律责任。

（八）强化征管力量，提高业务技能。房地产企业所得税成为国税新办企业所得税重要组成部分，其发展迅速，税收管理量大，业务要求高，需要既精通房地产业务，又熟悉相关税收政策的高素质的专职税务人员来管理，加强一线管理人员和稽查人员的业务培训，尽快提高其业务水平成为当前急需解决的问题。

2.论房地产管理策略 篇二

关键词：房地产公司,品牌创建,品牌策略

房地产品牌作为品质与文化的象征, 已经被购房者所重视。房地产企业在谋求生存和发展的过程中, 拿起品牌建设武器, 是竞争取胜的法宝。尤其是跨地域的房地产开发商, 有效的品牌能降低消费者的识别成本, 大大减少跨区域发展的入场费。

一、品牌提升房地产业的附加值

房地产市场在经历了价值、质量、服务等方面的较量之后, 进入了一个新的阶段——品牌竞争阶段。面对市场越来越多的楼盘, 消费者已不可能深入地了解足够的项目信息, 此时, 企业品牌显示出重要作用, 企业品牌逐步成为购房者决策的首要因素。消费者在选择房地产时, 房子的实用功能是其中的一部分, 而品牌就是企业及其项目价值的重要组成部分。在很大程度上, 消费者的追求就是通过品牌来实现的。因为在房地产日益同质化的今天, 产品的物理属性已经相差无几, 惟有品牌能满足消费者的情感和精神寄托。所以, 品牌已经成为房地产公司的综合竞争力。

房地产品牌分为房地产企业品牌和房地产项目品牌。房地产企业品牌是指房地产公司的整体社会声誉, 即社会公众通过对房地产公司的整体社会声誉, 即社会公众通过对房地产公司和产品及其服务的品质价值认知而产生的内心感受, 它是房地产公司的一种无形资产。而项目品牌是社会公众对某一具体开发项目的社会价值的认知。从总体上看, 两者是整体与个体的关系, 房地产企业品牌的形成是以各项目品牌的创造力为前提和基础的, 而房地产项目品牌的形成又受到企业品牌的直接影响。

房地产品牌的重点更多地应放在企业品牌的塑造上。因为房地产产品的不可移动性, 也决定了产品品牌的影响范围的区域性, 很难辐射到其他城市地区。而企业品牌传达的是企业的经营理念、企业文化、价值观念及对消费者的忠诚度等, 能有效突破地域之间的壁垒, 进行跨地区的经营活动, 且为各个差异性很大的楼盘之间提供一个统一的形象, 统一的承诺, 使不同的产品之间形成关联, 统合了产品品牌的资源。

二、房地产企业品牌的特性

1. 独特性。

房地产企业品牌以高度凝炼的形式, 集中了一个房地产企业的资源和人文创造之精华, “万科的亲情、温馨”, “奥林匹克的运动、健康”, 都体现和表达着自身独特的品牌宗旨, 这种无形的品牌资本就如同名牌一样彰显着企业的身份。

2. 价值性。

房地产企业品牌是代表一个房地产企业能够为社会成员带来的最大利益。对消费者而言, 优质的品牌具有内在价值, 正是这种内在价值使产品的价值产生附加值。因为消费者为了得到品牌房地产所带来的价值, 会自觉选择购买优质的品牌房地产, 接受其较高的价格。

3. 创造性。

在品牌竞争力诸多因素的组合中, 创新是第一位的, 创新是品牌最重要的驱动力。创新要做到你无我有, 你有我优, 你优我新。当今房地产竞争的市场态势是:企业围绕市场转, 市场围绕顾客转, 品牌围绕创新转。只有掌握创新制高点, 开展体制机制创新、管理创新、产品创新、营销创新, 才能使品牌企业基业常青。

4. 认同性。

良好的房地产企业品牌, 应该获得全体社会成员的广泛认同。对于企业内部员工而言, “品牌就是事业”, 具有巨大的凝聚力, 有利于企业广大员工创新进取精神和智能潜力的发挥, 对于企业的房地产项目的业主, 具有鼓舞作用, 使他们感到作为本项目的业主是光荣的, 是值得自豪的;对于其他社会公众, 则具有强大的吸引力和辐射力, 可赢取良好的口碑。

5. 延展性。

房地产企业品牌是房地产众多因素的综合性体现, 房地产企业品牌塑造是一项系统工程, 具有广泛的覆盖面和延展性。房地产企业品牌既充分体现房地产的个性和独特内涵, 凸显房地产企业的核心价值, 更贯穿到房地产企业各个项目的建设中, 在强势企业品牌下的项目如同得到了一个保护伞, 可以很容易地提高项目知名度。从而带动房地产项目的销售。

6. 文化性。

建筑是文化的载体, 文化是房地产的灵魂。住宅品牌文化是超越产品实体层的观念形态, 它构成了品牌的灵魂。因为开发商卖的不仅是房子, 更是向都市人创造并演绎一种全新的家居观念和现代生活方式。住宅精品不仅给消费者物质上的满足, 而且更多的是带来文化色彩和精神享受, 名牌住宅的魅力正是植根于消费者对这种文化的认同和崇拜, 使品牌住宅经久不衰。

三、房地产公司的品牌策略

1. 加强品牌意识。

房地产企业应树立和强化品牌意识并把这种品牌意识贯彻到每个员工的行动上, 贯穿于企业的生产、经营和管理的每个环节中, 落实在每个项目、每栋房屋的决策、设计、施工、营销和物业管理之中, 使企业的品牌经营理念成为消费者能感知到的服务、信誉和品质。

2. 塑造品牌的形象。

随着市场经济发育日渐成熟, 产品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素。谁能以一流的规划设计、配套服务和物业管理塑造一流的品牌形象, 打造一流的名牌企业和名牌产品, 谁就能最终成为房地产市场上品牌取胜的赢家。

3. 围绕消费的第一感觉, 全方位地设计房地产整体品牌。

3.论房地产管理策略 篇三

关键词：房地产企业；市场竞争；内部控制；改进策略

一、什么是房地产企业内部控制

现如今，房地产企业的发展受到多方的制约，主要体现在内部和外部两方面，内部主要指控制、管理、策略等方面的阻滞，外部则主要指国家政策等利用经济杠杆进行的宏观调控上的阻滞，这给企业发展制造了一定的困难。因此，为了提高企业经营管理的水平，加强企业对风险的防范能力，实现企业价值，就需要分工明确、各负其责的内部调控机制，通过各权力部门、决策、监督、管理机构的相互协调配合，实现企业经济效益的提高，保证房地产企业的持续稳定发展。《内部控制———整体框架》（InternalControl－IntegratedFramework）中指出，内部控制是由企业董事会、经理阶层和其他员工实施的，为营运的效率效果、财务报告的可靠性、相关法令的遵循性等目标的达成而提供合理保证的过程；内部控制的构成要素应该来源于管理阶层经营企业的方式，并与管理的过程相结合。

二、房地产企业内部控制现状

1.企业对内部控制认识不足

内部控制作为管理制度不能直接产生经济效益，它对企业的经济价值只有通过对各部门的调控，在具体执行过程中才能显现出来，许多房地产企业把主要精力放在設置人员岗位和制定规章制度上，忽视了内部控制对企业的重要性，认为企业内部控制会增加办事具体环节，耗费大量精力，而没有以发展的眼光从长远的角度考虑企业的内部控制能保证正常工作的顺利进行和资产的流通顺畅，还能确保各项活动资料的真实性和完整性。

其次，大部分房地产企业对内部控制的执行力不够，通常用一些表面文章应付相关部门，在实际工作中也是刻板没有灵活性。相关负责人员通常左右兼顾而不能很好的进行监督，使内部控制得不到有效执行。

2.缺乏风险意识

一些房地产企业在风险的预警和处理上能力还不够，主要是机构设置不完善，

没有专业的风险管理人员，因此在一些实际工作中无法提前发现潜在危机，而一旦发生风险又无法给出应对策略，致使企业发展受滞。企业发展不可能没有风险，但是把风险降低到最小，使企业有承担应对的能力，实现企业的经济效益和可持续发展才是风险控制的目的。其次，提高企业对外部环境的适应能力，在多变的经济格局中更稳定的发展也需要风险导向机构的保驾护航。

三、存在的问题

1.核算问题

房地产企业的收入形势比较复杂，其中的自行开发由于周期长耗资大，使其具有较高的价值性，而按合同要求开发则应按标准进行收入的确认。房地产商品的销售方式通常为分期付款或预售等多种方式，因此造成了具体收入核算过程中的许多细节问题，增加了收入确认的难度。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准。

3.投入产出比例不合理

项目建设中投入资金量大，在开发产品预售完毕而预售款项却无法确认为收入时，无法正常应用配比原则。

四、改进策略

1.完善房地产企业内部控制制度

企业内部控制制度的完善关系到企业内部决策的贯彻和执行，并直接影响企业整体经济效益的实现。为确保各项业务和环节的顺利进行，建立一套完善的房地产企业内部控制制度是非常必要的。在大力发展董事会建设，行使其监督、领导权力的同时，加强企业文化的建设，对员工的基本思想道德进行培训，提高其思想道德素质，制定员工准则，要合法、公正的处理企业和利益的关系。

其次，对有关人员业务必须细分好处理权限和责任的承担，要在个部门，各项业务中建立起相互制约的关系，实行双签制，严谨一个人全程处理。还要建立监督机制，在常规核算的基础上对会计部门内各项工作岗位和业务进行核查，最好是周期性进行，设立专人负责此项目，以增强项目的可行性和有效性。

2.交流信息

管理者应在掌握房地产企业运营状况的基础上及时掌握当今市场的信息情况

，使企业的内外信息保持通畅、一致，提高房地产企业内部控制的有效性。房地产企业应当具备完善的信息搜集、存储、加工、输出的信息系统，给企业提供及时准确的信息，以满足外部多变环境和市场经济竞争的需求。好的信息系统不仅可以提供完整及时准确的经济信息，还有助于员工责任的履行，同时也有利于降低市场经济带来的风险。

3.提高企业经营者的观念

要深刻认识到国家政策的宏观调控作用，房地产企业的发展不仅受经济形势

多变性的影响，还受到政治多变性的制约，由于房地产开发的投入资金多，周期长，资金周转慢等特点，其投资风险也是随之不断加大的，企业资金能不能按时收回，市场情况是不是乐观，以及价值规律的杠杆作用政府想达到供需平衡等，都将影响着企业的生存和发展。

因此要求我们经营者要有市场经济宏观观念，市场经营观念，根据市场的不断变化作出适销对路的决策，要以服务消费者的思想为重，满足市场需求。市场经济的优胜劣汰要求经营者要懂得竞争、善于竞争，提高自己的竞争观念，通过灵活变通的方式和渠道完善企业自身，通过服务、管理、技术、价格等方面取信于消费者，生产出优质的商品房。企业的不断壮大和发展要求经营者还要有创新精神，根据不同的地理位置和环境设计不同的风格、布局，根据不同的投入资金和消费群体给出不同的规划。

4.完善风险预警机制

完善风险预警机制是提高房地产企业内部控制效果的关键，社会经济的风云

变化使得企业经营风险不断增加的同时竞争也越发激烈。企业内部控制的执行力深受企业风险的影响，企业内部控制的研究要基于企业本身的环境状况和内外各种风险之上。企业应该重视风险的评估和管理，战略管理中常用风险分析的一种即“SWOT”分析法来分析自身的势态长短及外部的机会和威胁，以达到将风险控制在最小的目的。

5.掌握企业内控的基本方式

应当建立不相容职权相分离的制度，避免企业员工弄虚作假、舞弊的行为发

生，细分活动步骤，将授权、签发、核准、执行、记录等步骤分给独立人员实施，保证职权分离和内控的有效性。并且在具体处理经济业务时，无论部门或个体职员都应经授权批准才可进行，这样就有效控制了滥用职权现象的发生。

其次，在预算上也应注意在筹资、融资、采购、销售等经营过程中编制具体详细的预算和计划，在有关部门的控制下，通过授权实现预算或计划的执行，并及时反馈执行情况，可以经授权和审批后根据客观现实，对预算做出合理正确的调整。最后还应注意限制接近控制和定期清查控制，以保证资产的安全和实物资产的真实性，达到帐实统一。

6.CSA自我评估

CSA的基本特征是：关注业务的过程和控制的成效；由管理部门和职员共同进行；用结构化的方法开展评估活动。国外一些企业已经引用了CSA自我评估实行内部控制，房地产企业也可通过试行CSA自我评估了解企业自身发展中的缺陷以便及时改进，来提高劳动生产率、加强企业管理、改进内部程序，还可以控制风险，实现企业的稳定可持续发展。

总结：

加强房地产企业内部控制有利于房地产行业的健康发展，从而促进整个社会经济的发展和国民经济水平提高。建立完善的内控制度可以提高房地产企业的经济管理水平和经济效益，有效防范风险从而维护社会主义市场经济秩序。房地产企业的经营者应根据自身的实际情况如人力、财力、物力、信息等多方面资源的基礎上，制定适合企业发展，适合市场经济需要的内控制度，在国际经济状况不容乐观的大环境中抓住机遇，迎接挑战，提高企业的风险预警能力，减少经济形势对房地产企业的冲击，使房地产企业在金融危机中依然能为自己的生存发展拓展广阔的空间。（作者单位：吉林市大江房地产开发有限责任公司）

参考文献：

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[4]郭兰静,李沛,郭培文.加强物流成本的会计核算与管理[J].前沿,2007,(05).

4.论房地产管理策略 篇四

一、引言

伴随着我国国民经济的发展和国家政策对房地产市场的放开管理，在短短的几十年发展中，房地产业在众多产业中脱颖而出，一跃成为国民经济产业体系中非常重要的组成部分。房地产业的迅速发展对于改善人民群众的居住条件有很大的作用，能带动相关产业的发展，增加地方政府的财政收入，推进经济的发展和建设小康社会的步伐但是，当前正在繁荣发展的房地产业也存在着诸多问题，并成为社会群众关心的焦点和热点房地产的发展速度过于迅猛，市场过热;房地产的中介、交易市场规范性不强;房地产产业化运行效果较弱，产业整体素质低;房地产企业抗风险能力不强，缺乏核心竞争力;房价居高不下，普通百姓买房压力大。

二、我国房地产经济管理的现状

房地产发展中的问题不仅是表面的经济问题，还是非常严重的社会问题，其持续、健康、稳定的发展直接关系到我国的国计民生，因此，其带来的影响不容小ISL,:,在最近几年的发展中，政府加大了对房地产业的宏观经济管理力度，但是从目前我国房地产市场的运行情况来看，其所起到的作用微乎其微。房地产市场在开发的过程中，自身存在着一些深层次和根衣性的问题，其在政府、市场自身规律的调整下并没有得到有效、彻底的糾正和解决。而目前，房地产市场中，房价依旧在增长，甚至带来更为严重的问题。

1.管理目标模糊不清，出台的政策不稳定。

(1)管理目标模糊。近年来，为了促进房地产市场的健康发展，实现供需平衡，抑制快速上涨的房价，满足人民群众的房屋需求，我国在房地产市场管理的政策上作出了很大调整但是，由于我国当前正处于社会主义经济发展的初级阶段，对房地产市场中存在的一些问题，在长期的规划上和认识上还不够全面，要实现的具体目标还不是很清晰，甚至存在错误和片面性的认识，致使政策目标缺乏前瞻性。中长期规划思路和短期的政策手段不一致，甚至会出现长期的规划和短期规划相违背的现象。其规划欠缺科学性和合理性，以及国家政策实施的不连续性，这不仅造成房地产业市场具有较大的波动，而且严重干扰了房地产市场的正常运行。另外,投机者也会趁着政策存在的漏洞和缺陷，而制造市场的.混乱，扰乱正常的市场秩序。

(2)政策缺乏连续稳定性。国家出台了一系列政策调控房价,出台了的“国八条”，“国六条”，加之一系列的税收、金融政策等的颁布但是，房价并未随着政策的出台而下降，相反却稳步上升，这中间虽然有小幅度的下跌，但之后又迅速上涨，总体还是呈上涨的趋势。从2⑷4年以来，国家一直在对房地产市场宏观调控，直到，政府对房价调控狠下了一剂猛药，但是到200S年9月又无疾而终。后来政府针对刺激房地产出台了很多措施，但是直接的结果是导致房价的暴涨。

(3)政策调控没有触及房地产问题的实质调控的手段过于单一，没有从根衣上解决房地产业房价高涨的问题，政策的调整治标不治衣，不利于稳定民生其不仅在一定程度上浪费了国家的行政资源，前期出台政策降税费鼓励居民买房，后期出台二套房政策，打消了原衣有需求购房者的购买欲望，而且前后矛盾，没有给居民的购房计划提供帮助，反而使行业中的投机取巧者攫取利益。对国家的一系列调控，购房者和开发商开始慢慢感到麻木。依赖房地产发展改善国民经济结构的预估，在业内人士看来很难实现如此下去，未来的房地产业肯定吸引不了消费者的眼球，最终的受害者却是群众。

2.管理流于形式，机制不完善。

管理流于形式。我国的房地产经济已经有很多年的发展，如今，房地产仍然在我国经济管理中处于焦点和重点的地位。尤其是在最近几年的房地产发展中，对房地产的妥善管理,政府花费了很大的心思，在短时间里政府出台的房地产政策密集推行。但许多规定与政策都只是流于形式，难以落实，部门执行的不到位，甚至导致变形和失真的现象其中一些政策可操作性不是很强，在房产界存在很大的争议，实施细则的制定颁布与实施原则的制定颁布出现不符。我国经济管理的措施一般采用自上而下的落实形式，这使地方政府与中央政府房地产两级管理、监督，其调控范围、职责没有明确的定位，出现断层或重复管理的现象，这都使得我国房地产行业的政策实施，大多由于地方与中央政府的合作出现了问题。

(1)过分依赖房地产业。作为国民经济体系重要组成部分的房地产业，其相关产业链较长，改革开放以来，房地产经济对推动我国经济发展方面起到了巨大的作用。尤其是在国际金融危机中，政府出台一系列的措施来刺激房地产发展，其所带来的房地产经济的率先复苏，对保持我国经济的稳步增长起到了积极作用。因此，我国很多地方政府纷纷把房地产业看作拉动当地经济的支柱产业，但是由于房地产业的不稳定性，依靠房地产业拉动的经济增长不具有可持续性。

各地政府看中了国际金融危机中房地产行业对经济增长的拉动作用，所以都将房地产业作为是当地的支柱产业但是，过分依赖房地产业来拉动经济增长的作用不具有持久性和长期性。我们要通过加大保障房的建设，以保障民生居住为目的，让居者有其屋，遏制投机性需求、限制投资性需求以及支持改善性需求。

丄相关法规体系的不健全。我们从各个国家房地产市场的发展经验可以看出，保障房地产市场良性有序快速运行的基础和前提条件是完善的市场的法律法规体系。在房地产经济正处在这个快速发展初级阶段的我国，非常有必要健全房地产相关的法律法规建设。房地产市场管理的法律体系不仅要涉及最初的开发、建设和交易，同时还要对后期后续管理进行完善。目前，我国还没有出台能够覆盖整个房地产过程的市场管理法律我国当前房地产市场的法律法规建设，与现如今房地产高速发展的要求，存在明显的不符，从而导致越来越多的法律不能很好地实施，并合理地在房地产市场中运用现今，我国主要还是依靠政府的权威和力量对房地产市场的经济进行控制和管理，以国务院或国家部委办名义所颁发的文件占有很大的一部分，如新“国十条”、“国八条”等，缺乏法律所应有的稳定性、严肃性，且普遍适用性也不是很强。由于房地产业相配套的实施细则、条例不完备，造成房地产市场上执法不严、有法不依，陷入恶性循环，使法律应有的效力大打折扣。

三、对策分析

1.资金成表控制。控制开发成表是房一290-地产经济管理的关键，开发成表关系着房地产的经济效益和其使用价值，在项目可行性报告批复以后，要根据公司的情况综合考虑项目的投资额。正常的支出是比较容易控制，具有较大弹性的是业务费用的开销，其很难控制，不好掌握报账的标准。控制过程一般包括：增强经办人的主人翁感，节约开支;运用制度的方式堵塞漏洞;在控制成表的过程中，要依据工程的具体状况具体分析，实施责任分包制，完善成表控制的制度。

2,制定长期发展规划。

(1)认识发展目标。目前，市场经济体制改革正处于不断深人的关键时期，发展方式和经济结构都在面临着重大的调整对于提高生活品质和解决普通民众的居住条件，促进我国经济转型和经济增长，房地产行业的可持续性发展具有重大作用，对于这一点，我们要有深刻的认识，并将其纳入经济发展的目标中。

(2)明确总体思路。我国还处于社会主义经济发展的初级阶段，这是我国目前的基表国情。在这一基表国情下，明确整体的发展思路和方向，不但要追求房地产经济发展的短期利益和效应，还要规划并确立长期的发展目标，来满足不断增长的城镇化建设发展和城乡居民实际用房的需求，进而保障和促进我国国民经济的良性、和谐、良性发展。

(3)分解目标，对症下药。针对我国宏观经济管理的规划目标进行分解，为中短期的规划提供实践上的指导和政策支持，有利于理顺在房地产市场中复杂多变的关系和错综复杂的局面，并及时对症下药。例如，在我国人多地少的地区，要合理引导满足消费的房地产需求，担负起提供社会保障的责任，建立完善的住房保障体系。同时，对于炒房类房地产的投机取巧行为，要从金融、税收及其它方面进行严格限制。

丄完善相关法律法规体系。只有不断积累经验并经历一定的发展阶段，才能不断完善法律法规体系。要实现我国房地产市场的持续健康发展，需要逐步建立和完善法律法规的建设，根据具体的国情，建立完整的有中国特色的房地产经济的法律体系，从而实现国家房地产经济管理行为的合法化、合理法和房地产市场运行过程的规范化。首先，对政府经济管理进行有效约束，尽可能地避免政府对房地产市场的运行进行过多的行政干预，防止给房地产市场经济秩序带来不良的负面影响同时,切实保障我国房地产宏观调控体系的建立和顺利实施不断完善《建筑法》、土地管理法:《城市房地产管理法》等相关法律建设，并出台相应的实施细则，积极促成《房地产法》的顺利出台，把房地产交易管理、开发建设管理、相关的后期服务管理及中介服务管理等方面纳入规范化的法律体系，并提高房地产行业相关政策的稳定性、严肃性和层次性，使整个房地产市场经济的管理有法可依。

4,建立健全管理机制

(1)正确认识宏观调控的作用。我国房地产市场问题的解决不能依靠简单的行政命令调控，它有着深层次的原因。解决房地产市场现有局面的有效方法是改革房地产管理体制这就要我们正确认识政府职能在市场经济发展中扮演的角色，调整并充分发挥政府的经济管理职能政府要正视市场中存在的失灵现象，在市场自身调节功能充分发挥的同时，根据市场的具体变化适当、适度地干预，具体问题具体分析，建立有利于房地产业合理、有效发展的运行管理机制。

(2)明确责任主体。明确地方与中央在房地产经济管理中的关系，明确双方的责任主体，确立职责范围并做好监督在积极贯彻中央对于房地产经济发展的政策措施的基础上，因地制宜，从表地房地产市场的实际情况出发，采取t异化措施，避免产生负面影响。同时，遏制土地财政，探索性地改革财税体制，减少地方财政对于房地产业的依赖，积极落实地方政府对国家房地产经济管理的政策。严厉打击官商结合的不法行为，做好典型的负面例子的警示宣传和正面案例的推广，营造房地产发展的良好氛围，进而促进房地产行业健康、持续的发展。

四、结论与建议

5.论房地产管理策略 篇五

我国对房产实行统一的登记制度。我国的登记制度不仅有平等主体之间的私权关系，而且有纵向的国家关系，其中贯穿着个人目标与国家目标的双重价值。根据2008年7月1日起正式施行的《房屋登记办法》，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。根据《物权法》的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”不动产登记，是指不动产登记机构代表政府对不动产所有权、不动产用益物权、不动产担保物权等进行登记并进行公示，依法确认不动产物权归属关系并使之具有对世效力的行政行为。

但是对于办理房屋登记，房地产管理部门需要征收哪些要件，我国的相关法律、行政法规规定的却不够明确。我国《物权法》第十一条笼统的规定：“当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。”《房屋登记办法》对房地产管理部门需要征收的要件进行了细化。《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交以下材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）建设用地使用权证明；

（四）建设工程符合规划的证明；

（五）房屋已竣工的证明；

（六）房屋测绘报告；

（七）其他必要材料。《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；

（四）证明房屋所有权发生转移的材料；

（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠合同、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”

在现实实践操作中，各地房地产管理部门在进行所有权登记备案时，征收的要件不尽相同。由于没有统一的操作规程，大多数中小城市仍然凭借习惯和同行的经验交流来确定登记程序和要件形式，致使同一宗房屋登记业务在办理过程中可能出现不同的地方办理要件就不同的情况。巨野县房管局在办理个人自建房屋初始登记、新建商品房转移登记、存量房转移登记及房屋所有权变更登记等登记业务时，要求对于夫妻共有的房屋，申请人在办理房产证时夫妻双方必须同时到场签字确认，但不用提供结婚证原件及复印件；而对于婚前个人财产，申请人在办理房产证时，则必须提供单身证明。这个问题在房管局内部是有争议的。一些工作人员认为个人在办理个人自建房屋初始登记、新建商品房转移登记、存量房转移登记及房屋所有权变更登记等登记业务时，对于夫妻共有的房屋，申请人在办理房产证时，必须提供结婚证原件及复印件，并且夫妻双方必须同时到场签字确认。他们认为，根据《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”。物权法规定了房地产管理部门实质审查的义务，房地产管理部门的工作人员在受理相关业务后，有义务查明申请人之间的关系，对于夫妻共有房屋，申请人在办理房屋所有权证时必须提供结婚证原件及复印件，以有利于房地产管理部门查明当事人之间的关系。另一些工作人员则认为，根据《房屋登记办法》第十一条和第九十二条的规定，“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任”。他们认为房地产登记管理部门在进行登记备案时只需进行形式审查。当事人应该对自己的提供虚假证明材料的行为负责并承担相应的责任。当事人既然以夫妻关系前来办理房产证，即使当事人并非法律上的夫妻关系，当事人也应该对自己的这种骗取房地产管理部门相关权属证明并进行相应房产备案登记的行为自负责任。

此问题争议的焦点集中于房屋登记机关是否要对申报材料内容的真实性进行审查上。就登记机构应履行的职责，主要有形式审查和实质审查两种审查方式。有学者主张，形式审查通常是当事人提出申请，只要手续完备，材料齐全，符合法律规定的程序条件就可以予以登记，而不审查当事人提供的申报材料内容是否属实，有无瑕疵等。实质审查是指登记机关不仅审查必须具备的形式要件，还要审查当事人提供的申报材料内容是否属实，有无瑕疵等。有学者主张，从登记机构应承担的义务看，实质审查，就是指登记机关必须就申请人所提供的材料的真实性负担实质调查和验收的义务；而形式审查，就是指登记机关仅就申请人所提供的书面材料进行审查并依据材料所显示的内容进行登记，而不问材料实质上是否存在虚假问题。还有学者认为，登记机构的审查权限及不动产物权变动的原因关系的，就是实质审查，反之，即为形式审查。

我个人认为我国关于房屋登记的法律规范虽然未出现如:审查方式、形式审查或者实质审查的字样，但可通过分析法律条文的具体内容来规定来确定我国登记的审查方式为实质审查。一方面，我国目前的法律规定赋予了登记机构进行实质审查的手段。我国《物权法》第十二条的规定中的“如实”二字是对登记机关保证登记真实性的要求，“实地查看”则是法律赋予登记机关以调查申请材料所载内容以及真实情况是否相符的权力，并且《房屋登记办法》对“实地查看”作出了进一步的规定。《房屋登记办法》第19条规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：

（一）房屋所有权初始登记；

（二）在建工程抵押权登记；

（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；

（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。”同时，《房屋登记办法》第18条第一款规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。”该条文既包含了形式审查的要求即查验申请登记材料，又包含了实质审查的要求即进一步调查申请人的意思表示、登记的原权力人是否同意等内容。另一方面，登记的审查方式实质上与登记机关的责任是联系在一起的。我国当前的法律确立了登记机构的严格责任，在客观上要求实质审查。《物权法》第21条规定“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”登记机构的登记行为本质上是一种行政行为,给他人造成损害的,应承担的是一种国家赔偿责任。但从该条文精神看,其确定的不是国家赔偿法中的一般归责原则——违法原则,而是一种严格的结果归责原则。换言之,只要出现登记的内容与真实情况不一致,不论是否以法定程序履行了法定职责,登记机构都要承担赔偿责任。这一规定实际上是在要求登记机构强化对登记申请进行实质意义上的审查,而不仅仅停留在查看材料是否齐全和符合法定形式上,尽可能保证登记的正确真实。这也要求登记机构的工作人员在受理登记业务时保持高度的责任感，可以毫不夸张的说，让局促于窗口的登记人员，从提交的申请材料中中证明客观事实与法律事实的尽量靠近是目前登记模式中最大的难题。

对于如何实现实质审查,《房屋登记办法》主要集中在登记申请人、登记机构和登记工作人员这三个环节上:(一)审查之前,《房屋登记办法》规定,申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。(二)审查之中,对于登记机构,为了保证实质审查的进行,《房屋登记办法》规定了五项措施:(1)查验申请登记材料。(2)询问申请人。(3)要求申请人补充材料。(4)实地查看。(5)公告。《房屋登记办法》第7条在办理房屋登记的一般程序中规定,房屋登记机构认为必要时可以就登记事项进行公告。这五项措施的采用,目的在于通过多种审查核实途径,发现登记中可能出现的错误,尽最大努力确保登记的正确性。(三)审查之后,《房屋登记办法》在追究责任方面采取了“二级制”,即对于房屋登记错误给他人造成损害的,首先由房屋登记机构承担相应的法律责任，因为当事人因为信赖国家专门机关在登记时依法对权利状况进行了必要的审查，而当事人却因为这种信赖而遭受了损失；然后由房屋登记机构对故意或者由重大过失造成登记错误的工作人员进行追偿。

鉴于登记机关的实质审查义务，在个人办理自建房屋初始登记、新建商品房转移登记、存量房转移登记及房屋所有权变更登记等登记业务时，对于夫妻共有的房屋，申请人在办理房产证时，登记机关有义务查验申请人之间的关系，要求申请人提供结婚证原件及复印件，同时要求夫妻双方到场签字确认。

6.论房地产管理策略 篇六

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资料目录

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（一）_178页.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（三）_180页.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（二）_178页.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

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中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（一）_178页_2010年.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（三）_180页_2010年.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

（二）_178页_2010年.pdf 中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告

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商业地产开发手册_270页_全流程_商业规划_工程建设程序_招商_培训计划.doc 商业地产成功招商的四个步骤_4页_招商策划.doc 商业地产招商及商业顾问合同.doc 商业地产招商及商业顾问合同模板_8页_合同.doc 商业地产招商工作手册.doc 商业地产招商策划的程序_3页_确立目标_搜集资料_制订方案_跟踪反馈.doc 商业地产招商管理-培训教程-81PPT.ppt 商业地产招商管理培训_265p_2012年_课程_教程.ppt 商业地产招商管理要诀.doc 商业地产招商运营部工作指导大纲_56页.doc 商业地产社区商业定位与招商_197P_杨泽轩_业态规划_销售管理_运营管理_案例分享.ppt 商业地产运作核心-招商.doc 商业地产运作核心招商_3页_销售人员_专业招商机构_运营形式_带租约销售.doc 商业地产销售推广投资招商资料合集_68个文件.rar 商业地产项目消费者研究定性研究报告142页_零点调查_深度访谈_项目定位_招商分析.doc 商业地产项目的规划设计与招商管理培训教程_178P_中房信_2010.pdf 商业地产高效招商技能与营运管理实战培训_163P_刘永华_招商技能_价格定位_租售定位.ppt 商业地产高效招商技能与营运管理实战培训_163页.ppt 商业广场商业运作及后期管理_5页_招商策略.doc 商业招商合作意向书.doc 商业招商坡子街上味舫异地招商执行方案.doc 商业招商坡子街上味舫异地招商执行方案_5页_招商策略.doc 商业招商策划书.doc 商业街营运及招商方案(福州点击地产营销顾问).doc XX高档商业中心招商策划案.doc 招商策划全案2.doc 商业街整体招商方案.doc xx广场招商执行方案.ppt 汽车商业中心招商规划.doc 东塘大都市商业街招商方案.doc 北京百荣世贸商城招商策划书.doc 北京百荣世贸商城－总体策划方案.doc 商业街营运及招商方案(福州点击地产营销顾问).doc 景德镇国贸广场二期招商方案.doc 深圳龙岗碧湖国际商业街招商策划案.ppt 大都市招商执行方案9.doc 招商策划导入报告.doc 风华盛世裙楼商业全程策划报告之招商执行报告.doc 上海华盛国际商务花园营销策划与招商-烨隆房产多个DOC 产品篇.doc 华盛国际商务花园招商报告市场篇.doc 目录.doc 营销报告.doc

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安徽阜阳中南商贸城招商手册_文案.zip 广东江门名苑华庭步行街招商传播方案_47PPT_2010.ppt 建设工程招标投标策略技巧与案例应用手册_1547页.pdf 惠州四东文化创意产业园项目招商引资前期策划_66PPT.pdf 成都古玩城项目招商计划书_41页.doc 成都天府新城_科技商务新城_招商推介_104P.pdf 易居_无锡_锡山东亭城区土地招商推介价值评估报告_59P_2009.pdf 武汉江渎宫小商品城招商推广策划案_60PPT_2010年.ppt 江苏南通市_2010土地招商手册_34P.pdf 江苏南通恒生汇金广场招商手册_25PPT_2010.ppt 济宁市兖州誉航汽车广场招商销售报告_26页_2010年.doc 湖南益阳商业市场调研及佳宁娜项目招商策略方案_98P_2010年.pdf 珠海义乌小商品城招商销售策略案_132PPT.ppt 西安立丰国际购物广场_洛阳立丰东方广场招商大会_88PPT.ppt 零售商业地产招商实施体系与操作模式2033385756.pdf 招商策划合同书.doc 招商策划的程序.doc 新光广场招商宣传策划大纲.ppt 昆明小西门项目招商方案-12DOC.doc 小西门项目招商方案.doc 景德镇国贸广场二期招商方案.doc 销售策划导入报告.doc 清风湖第五大街招商手册.doc 太极景润花园商业广场招商策划方案.doc 物流中心项目招商计划书[1].doc 秦皇岛金街项目招商情况汇报.doc mall返租模式必将退出历史的舞台.doc SHOPPINGMALL发展.doc 专案集资在开发上的价值.doc 中国MALL该走何模式.doc 从明发商业广场看MALL运营.doc 关于MALL的基本特征.doc 发展新居民区购物中心思路的探析.doc 招商：大MALL前行驱动器.doc 谈SHOPPING MALL的招商.doc 谈购物中心的规划与设计.doc 购物中心开发理念探讨.doc 购物中心扩建改变三部曲.doc 购物中心运营管理要诀.doc 超级购物中心投资开发实务.doc 财富广场招商计划.ppt 购物中心招商管理.doc 辽宁营口金世紀城中城招商－朝森堂156PPT 重庆心雨馨招商会策划案-4DOC

青岛千禧国际村招商－54PPT 麦肯锡为招商集团做的战略咨询报告.ppt 龙岗商业步行街招商方案.doc 汽车商业中心招商规划.doc 合肥安徽国际汽车城招商广告投放策略－好望广告5PPT 东坡书画城招商推荐书(ppt 55).ppt 中山商贸城招商销售执行报告.doc 筑境风情商业街招商策划报告.doc 赚钱时代·招商必胜宝典.doc 淄博王府井广场招商工作计划.doc 东方广场广场招商方案.doc 华联超市招商经营商业地产企划手册.doc 上海徐家汇商业招商策划书(招商很好的).doc 跨国商业公司选址策略.doc 连锁事业商圈调查与选店.doc 中加友谊学校招商说明书04.doc [金沙国际]招商租赁推广建议书.doc ××汽车商业中心招商规划.doc 16.后来营销-浅谈商业地产运作之招商战术.doc XX高档商业中心招商策划案.doc XX公司步行街招商策划书.doc XX商业广场招商销售代理合同.doc XX市XX商铺营销策略及招商推介会方案.doc 百荣世贸商城招商策划书.doc 百盛招商工作流程及图示1.doc 北京百荣世贸商城招商策划方.doc 北京百荣世贸商城招商策划书.doc 北京商业街统一招商管理原则.doc 北京中原商业项目全案策划及度假招商、销售代理合同.doc 北上海内部认定回购答客问.doc 碧天假日招商方案.doc 兵马俑国际旅游广场招商执行策略文本.doc 波尔卡大街招商策略1.doc 步行街招商手册.doc 长沙市XXXXX商业招商执行案(邮件).doc 常德市九重天商业购物广场招商手册.doc 常兴广场招商说明书.doc 常兴广场招商说明书(初稿).doc 成都XX公司步行街项目招商策划书.doc 成都蓝光·香槟广场招商方案.doc 成功招商的15级台阶.doc 承雨--项目招商工作建议书.doc 打造有效的商业地产招商团队.doc 大都市招商执行方案9.doc

大发综合楼招商策划.doc 大发综合楼招商策划.doc 大型Mall与步行街招商策划及招商计划实施.doc 大型商业物业项目招商三部曲.txt 大型商业物业招标策略.doc 德天隆家居建材装饰广场招商宣传策划.doc 地产招商中心人员纪律规定.doc 第四部分 招商方案优选.doc 东坡金城招商计划书1.doc 东盛步行街招商计划书.doc 反租合同(很好).doc 风尚国际招商执行方案.doc 格兰德桑拿健身中心招商书.doc 格兰德银苑酒楼招商说明书.doc 购物中心的招商指标分析.txt 关于常兴广场招商的函.doc 广州数码广场招商推广策划案.doc 广州新光广场招商宣传策划大纲.ppt 河南焦作太极景润花园商业广场招商策划方案.doc 宏大集团侨商国际名苑项目招商说明.doc 宏大集团侨商国际名苑项目招商说明2.doc 后海项目招商说明.doc 华盛国际商务花园招商报告市场篇.doc 华新国际招商策略及全过程执行顾问方案.doc 惠安锦绣好吃街招商方案.doc 江苏丹阳中盛国际皮革商城某千亩商业项目招商手册.doc 焦作太极景润花园中庭广场招商策划方案.doc 金地球商铺招商、商铺销售方案(doc 23).doc 金海岸国际博览城.doc 锦盛商业中心营销推广思路.doc 景德镇国贸广场二期招商方案.doc 九江信华城市广场招商营销文书.doc 龙兴商业广场营销策略.doc 某地产商业招商及顾问合同.doc 某房地产项目商业定位和招商策略.doc 南昌房地产项目商业定位及招商策略.doc 品牌策略联盟-招商策划案.doc 清风湖第五大街招商手册.doc 商业地产的招商管理谈判策略及.doc 商业地产销售反租回报案例分析.doc 商业地产招商版块的系统工作.doc 商业地产招商策划全案2.doc 商业地产招商管理要诀.doc 商业地产招商及商业顾问合同.doc

商业广场招商策略(太差).doc 商业规划、市场推广及招商代理合同书.doc 商业街招商.doc 商业项目招商面临的十大问题症结.txt 商业项目招商业务谈判及流程-中原.doc 商业项目招商业务谈判及流程-中原地产绝密doc.doc 商业招商策划书--上海徐家汇.doc 商业招商合作意向书该.doc 上海骏豪国际广场招商手册.doc 上海松江地中海项目招商定位方案.doc 深圳长城---唐山五月阳光购物广场.ppt 深圳联城证券大厦项目招商策划方案.doc 深圳众冠西郡园招商工作阶段小结及建议.doc 胜和广场招商策划(写字楼).doc 盛泽步行街招商计划书策划案.doc 什么是招商策划.txt 数码广场招商推广策划案.doc 太极景润花园中庭广场招商策划方案doc30.doc 天骜体育商城招 商.doc 天河都市广场营销推广建议.doc 天津中信广场招商文案.doc 天门古姿百盛项目招商经营管理中心工作实施指导纲要.doc 万科地产-----坂雪岗商业项目招商及销售营销策略报告doc35.doc 万科东莞运河东1号商业部分招商手册.doc 潍坊金龙国际珠宝饰品城招商方案.doc 五里河国际名品广场招商书(新).doc 物流中心项目招商计划书[1].doc 西安市立丰国际购物廣場招商新闻发布会.doc 下桥项目招商方案.doc 香港城商铺返租协议书.doc 项目招商及商业督导合同.doc 阳光都会广场商场招商部署154001251.doc 阳光嘉苑商铺销售方案.doc 样板，决定招商的生死.doc 宜宾鲁项目招商建议.doc 宜昌市盈加现代商地销售招商策略.doc 招商：大MALL前行驱动器.doc 招商部管理制度.doc 招商策划的程序.doc 招商策划的程序--京鸿房地产策划有限公司2005.doc 招商策划合同书.doc 招商程序.txt 招商的大致流程建议.doc 招商的大致流程建议.txt

招商汇报.doc 招商课程培训.doc 招商项目清单.doc 招商业务流程培训手册.doc 浙江大学国家大学科技园项目招商策划全案.doc 中 国·芜 湖 宝 文 国 际 广 场 招 商 手 册.doc 中国端砚文化村招商策划方案.doc 中国秦城招商方案.doc 商家资源

全国性连锁超市(大卖场)情况统计表.xls 全国性连锁超市(大卖场)资料.xls 全国各大超市统计表(非常有用).xls 商家资源110页.doc 全国连锁超市资料.xls！商业招商资源列表(100家).doc！各类商业的加盟条件及联系方式(招商可用).doc 商家客户名单.doc 苏宁电器集团的连锁发展选址要求.doc！各行业需求面积.doc 商业地产运作手法.doc

7.论房地产管理策略 篇七

知识产权英语为Intellectual Property,其意为智慧财产权或智力财产权,亦指人们就某些智力活动成果所享有的权利。其中的智力活动成果,是指人的大脑与客观物质和其他信息相互作用而产生的信息。而且,知识产权所保护的智力活动成果,仅仅是“某些”信息或智力活动成果,而非全部的智力活动成果。据相关资料显示,知识产权一词产生于17世纪,由于产生的历史还比较短,人们对它的理论研究还比较肤浅,因此国际上更多是以划定知识产权范围的方式来明确知识产权的概念。目前我国学者对知识产权的定义有如下几种:

智力成果权说。郑成思等学者认为,知识产权指的是人们可以就其智力创造的成果依法享有的专有权利。

智力成果知识产权、经营标记和信誉权说。吴汉东教授认为:“是人们对于自己的智力活动创造的成果和经营管理活动中的标记、信誉依法享有的权利”。

形式说。该学说认为,“知识产权的本质恰恰是基于形式而产生的权利”。知识产权赋予形式的设计人对形式的控制、利用和支配权来实现对其利益的保护。

信息说。在其看来,“知识产权是民事主体所享有的支配其创造性智力成果、商业标志以及其他具有商业价值的信息并排斥他人干涉的权利。”

信号说。持此观点的人认为,知识产权是直接支配智慧产品并享受其利益的权利。该定义用智慧产品替代智力成果,其目的在于涵盖商标等非智力成果,并确保知识产权的对象是负载了一定信息的信号集合,而非单一的信息。上述概念从不同的角度对知识产权进行了相应的理解,虽未达成一致,但也取得了长足的进步。

到目前为止,受到知识产权法律保护的智力活动成果,主要有作品、技术发明、工业品外观设计、集成电路布图设计、植物新品种、商业秘密、各种商业标记以及所代表的商誉。与此相应,知识产权也就有了版权、专利权、工业品外观设计权、集成电路布图设计权、植物新品种培育者权、商标权和各种制止不正当竞争的权利。

结合知识产权的相关概念及保护范围可以归纳出以下几个法律特征:

其一,知识产权的对象是具有商业价值的人为信息。无论是智力成果还是商业标志,知识产权都是具有财产价值的一种信息,是非物质性的,并且这种信息需要依托一定的物质载体加以表现。但知识产权法所保护的并不是人们对这种载体占有、使用、收益和处分,而是人们对这种信息的控制和支配,这种控制和支配体现权利人的财产利益和精神利益。

其二,知识产权是对世权、支配权。对世权是指知识产权的义务主体是除权利人以外的一切人,其与物权相同,而与债权相区别。支配权是指权利人可以根据自己的意志对权利的保护对象进行全面支配,并排除他人干涉,即按照自己的意志控制和利用其权利的保护对象,排斥他人干涉,除法律另有规定外,他人未经许可,不得进行商业性使用。

其三,知识产权具有地域性。由于知识产权须经法律直接确认,因此依据一国法律所取得的知识产权仅在该国内有效,在其他国家不发生效力。而基于该特定,结合知识产权的可共享性,同一信息可以依照不同的法律程序同时在不同的国家分别取得相应的知识产权,而同一项知识产权可以在受保护的地域范围内分别行使。

其四,知识产权的权能可分别授予多人行使。由于知识产权的信息是具有共享性的,因此知识产权的权利人不仅可以在不同的法域分别行使其权利,而且可以在同一法域内同时或先后将知识产权全部或部分权能分别授予多人行使。

其五,知识产权具有法定性。法定性是指当事人不得自由创设,知识产权的种类、内容、取得和变动方式等都须依照法律的规定。法定性是与知识产权的对世性与支配性相对应,由于其效力具有对抗一切人的性质,因此其对象与内容必须法定,如果任由一般人随意创设,则社会便难以遵循。同时,知识产权具有商业价值,与一个国家的经济文化和科技发展有着密切的关系,因此哪些可以保护,保护到什么程度,必须由公权力机关决定,不能由一般人约定。

2 房地产业中有关知识产权的保护及对策

众所周知,知识产权主要是由著作权、专利权和商标权三大部分组成,而房地产行业的知识产权可以分为很多项,例如:著作权、专利权、商标权、传统文化、商业秘密等。在我国,房地产业的专利权和商标权受保护的程度要远远高于其他的一些权利,因为这两种权利的取得需要履行法定的手续,一旦获得批准则会受到法律严格的保护,在司法实践中也比较容易判定,而像传统文化、著作权和商业秘密则恰恰相反,在实践中不易琢磨和判断。因此下文拟重点从知识产权中的商标权、著作权和专利权三个方面进行相关的探讨。

2.1 商标权的保护及对策

在竞争激烈的房地产市场中,一个口碑良好且耳熟能详的企业名称无疑会给购买房产这样大宗产品的消费者带来信心和安全感。我国房地产企业在其发展历程中先后经历了区位竞争、规划竞争、营销竞争、品牌竞争这四个阶段。目前越来越多的房地产开发企业意识到自身商标所承载的商业价值。根据我国商标法及相应的行政法规,房地产相关企业可以注册服务商标;按照《类似商品和服务区分表》,与房地产商标相关的有第19类非金属建筑材料、第36类不动产事务,第37类房屋建筑、修理、安装服务;可移动的非金属建筑物以及第42类建筑物的设计、咨询服务。但是多数房地产开发商认为其开发的建筑物和楼盘等产品在售卖以后就与己不再相关,因而没有形成对于其所提供的建筑开发服务和楼盘进行商标注册的意识。有的企业虽然会比较重视自身企业名称中核心词汇的保护,但是对其所提供的相应服务另行注册服务商标的观念仍然比较淡薄。诚如万科企业股份有限公司所拥有的“万科”服务类别的驰名商标仍然属十分稀少现象。万科的策略就是将企业名称的核心词汇注册为自己的商标,并精心培植和保护。经过多年的培育加上注意自身产品品质,目前广大消费者已经很容易接受“此万科(服务商标)即彼万科(房地产开发企业)”的信息,从而使该公司同时收获到房地产企业美誉度高和商标认知、接受程度高的双重效益。

对于楼盘名称进行保护,情况稍显复杂。其一,在全国范围内可能同时存在多个名称相同的楼盘,甚至在同一个省份或大型城市,楼盘名称重复使用的情况也存在。在此情况下,就非常容易造成消费者的误认,由于重复且不具备辨识度,所以无法根据楼盘的名称推断出相应建筑的质量高低以及房地产开发商的服务水准。其二,楼盘名称还存在着与行政区域地名一致而导致无法受到法律保护的情况。一般而言,商标权是一个根据商标法而产生的权利,商标的显著性决定了其在一定领域的独一无二性。而地名仅仅是一个县级的民政单位下发命名,因而从法理的角度分析,这两者之间当然应该是商标权优先。但是,各地法院在审理过程中,认为如果出现了行政区划意义上的“地名”,即可以引用《商标法实施条例》第四十九条规定:“注册商标中……含有地名,注册商标专用权人无权禁止他人正当使用”。作为被告不侵权的抗辩理由。笔者认为造成这种现象的原因不仅是因为目前相关法律法规存在规定的不周延性和法院判决案件过于僵化死板造成的,更重要的原因还在于给楼盘命名的房地产开发或营销企业缺乏必要的商业意识。

在我国商标法理论中,混淆可能性是被论及比较多的一个要件,其在商标侵权责任构成中的地位因理论界及实务界对《商标法》第五十七条第(二)项的解释而得到认可。即:“未经商标注册人的许可,在同一种商品上使用与其注册商标近似的商标,或者在类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标,容易导致混淆的;……”,该条款的核心内容即是“商品或服务的相同与类似”以及“商标标识的相同或近似”。这一解释遵循以下思路:首先区分商标标识的近似,指出该项中所述的“近似”并非简单的商标标识近似。其次两项商标还要使一般的消费大众达到容易误认的程度。最高人民法院《关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款正式确定混淆的含义,即“易使相关公众对商品的来源产生误认或者认为其来源与原告注册商标的商品有特定的联系”。

目前,比较切实可行的方法是在楼盘命名时能够深化挖掘企业的独特而深厚的经营内涵并且结合所开发楼盘崭新创意和深刻寓意,尽量减少使用被广泛使用过的具有一般通俗意义的词汇或词语的组合,从而避免形成近似的商标引起消费大众的误认。另外,权利人也要尽量规避使用容易被民政部门命名为地名的常用词汇,并且可以考虑在其营销文件或广告宣传之中,对于其楼盘名称的简缩称呼进行更为详尽且富有诗意和美感的解释,从而使其能够表达出一种具有独创性和寓意完整的思想内容。以这样的名词组合命名楼盘和注册商标将会大大减少与通俗地名竞合的可能性,从而增加其保护力度。

2.2 著作权的保护及对策

当你行走在大城市中,街道两旁的高楼大厦鳞次栉比,各种类型和建筑风格的建筑物拔地而起,一时间让人眼花缭乱,目不暇接;而在一些欠发达的城市中类如改革开放前,甚至上世纪六七十年代设计的筒子楼,或者简易的民房住宅也仍然存在。但事实上,只要经过稍微仔细的观察,就会发现我国房地产领域的建筑设计确实存在样式雷同、外形设计大同小异,甚至发生互相抄袭的现象。

我国现行《著作权法》将美术作品和建筑作品同列为第四项加以保护,而将工程设计图和建筑模型作品作为第七项的内容,即图形作品和模型作品加以保护。因为建筑作品除了具有作品的一些基本特征如可复制性、独创性,还应该具有一个非常关键性的标志即具有视觉的美感,因为它是建筑科技和艺术创作二者的融合。当然,受制于现有建筑领域的科学技术,无论是主体建筑的外形、构造抑或单纯的楼体高度和形态都不可能如艺术家作画一般随心所欲,而是必须要满足建筑学和力学的基本定律,同时也要符合相应的设计安全标准。但是,如果某一建筑物没有审美价值或独特的设计成分,它就不是《著作权法》意义上的建筑作品,正如上述的简易楼房或筒子楼,也就不能成为著作权的保护对象。另外,在实际生活中,大部分的建筑物可能只有其中一部分具有独特的构型设计成分,那么,受到保护的就只能是这一部分。同时还应注意的是,通常建筑物是被列入著作权的保护范围之内,因此不需要任何行政申请和授权程序,就能受到保护。

房地产商对于应如何判断某种行为是否属于建筑物的著作权侵权行为是一个极其复杂的难题,在现实生活中出现的例子也不胜枚举,例如深圳市美地置业公司所开发的“香榭里花园”,是亚洲少数荣获有世界建筑界“奥斯卡”之称的“金块奖”大满贯的项目。2003年,美地公司将上海香榭丽花园开发商告上法庭,但最终以败诉收场。根据一些相关机构的统计数据显示,法院在审理有关涉及房地产的著作权侵权纠纷案件时,除非一些证据非常明确的案件,法院通常比较保守。究其原因,笔者分析可能有以下3点原因:第一,排除个别法官个人因素不考虑,法官们应该首先明白建筑作品不同于绘画、诗歌等文学艺术作品,它不仅仅是一个艺术作品,而是科技和艺术的结合体。同时,它要受使用功能和建筑学定律的拘束,所以建筑者的创作空间相对狭窄,存在着许多公用公知的技术以及建筑学常识,这就有可能使法官做出不侵权的结论。第二,侵权判定标准模糊、专业知识要求较高造成认定侵权的难度大。要判定建筑作品是否构成侵权,就需要对比两个建筑作品在风格、造型、外观上是否相同或相似,而判定的标准确实无法明晰确定。在这种情况下,法官一般无法仅凭借普通的生活经验和法律知识做出是否侵权的判定。第三,即使法官委托有相应资质的鉴定机构来判定,由于目前我国相应领域的专业鉴定机构的人员比较少,业务素质也参差不齐,不同的鉴定机构可能对同一鉴定事实得出不同的结果,进而导致不同的结论。而且由于目前没有一个具体的鉴定标准,鉴定人员也很容易对于不应该考虑的细节问题纠缠不清,从而加重鉴定结论的不确定性。

笔者认为,著作权法所保护建筑作品的独创性不易体现,尤其在住宅用途的建筑纠纷中更为突出。因此,建筑物只要部分结构相同或部分相同,且该结构在建筑物整体上所体现的功能相似且所处部位相近:如同为顶棚、檐槽、隔绝墙体等,而所相同或部分相同的又正是房地产商所独创的部分,那么就应该认定侵权行为成立。

在楼盘建设的不同阶段,建筑物版权保护的客体包括图纸、模型和建筑物本身3种形态。以上3种状态都可以独立地得到《著作权法》的保护。具体而言:涉及图纸的著作权可按《著作权法》第三条第(七)项规定的“工程设计图”进行保护;模型的保护,也可直接适用《著作权法》第三条第(七)项关于“模型作品”的规定;建筑物本身应按《著作权法》第三条第(四)项的“建筑作品”进行保护。

因此,开发商应该充分运用我国《著作权法》的保护手段,将具有创新个性和独具匠心的建筑物或住宅楼盘,通过拍摄艺术照片、制作展览模型、设计图纸登记等各种手段保护其多重性的著作权客体,加上公众对建筑物的使用和欣赏以及其著作权保护的逐步了解,权利人建筑作品被他人抄袭的情况会越来越少。

2.3 有关专利权的保护及对策

建筑领域内的专利类型涵盖《专利法》中的所有部分,既包括在建筑物上使用的作为结构部件的发明或实用新型专利产品,和涉及建筑方法的发明,也包括存在于建筑外在表面和内部使用空间的外观设计。

需要注意的是,在建筑领域中可以申请实用新型和发明专利的必须满足《专利法》第二十二条第四款的实用性规定,即具备实用性的发明或者实用新型专利申请不得是由自然条件限定的独一无二的产品。利用特定的自然条件建造的自始至终都是不可移动的唯一产品不具备实用性。对于本条应当理解为,不能因为上述利用独一无二的自然条件的建筑物不具备实用性,而认为其构件本身也不具备实用性。另外,具备实用性的发明或者实用新型专利申请的技术方案应当能够产生预期的积极效果。那些明显无益、脱离社会需要的发明或者实用新型专利申请的技术方案不具备实用性。例如近年来在国家积极引导和提倡的环境保护理念、绿色节能理念下新出现的一系列发明专利,如抗灾、低能耗房屋和EPS建筑模块等,均是该领域中出色的技术方案。

另外,根据专利法对于外观设计发明的定义,外观设计是指对产品的形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合所做出的富有美感并适于工业应用的新设计。建筑物如果符合上述要求,开发商就可以将楼盘的“形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合”申请外观设计专利。当然其前提是不与他人的在先权利发生冲突。而根据知识产权局《审查指南》第三章6.4.3规定:“取决于特定地理条件、不能重复再现的固定建筑物、桥梁等,例如,包括特定的山水在内的‘山水别墅’”,不给予外观设计专利保护。

从目前大部分楼盘所属的地理环境来看,除少数依特定地理形态开发的项目外,在设计、建设一般楼盘时,基本不会出现《审查指南》中所述的因“取决于特定地理条件、不能重复再现的固定建筑物”的情况。只是获得国家知识产权局授权的涉及建筑物的外观设计非常少,这与我国每年新落成的楼盘数量形成较大反差。造成以上情况的原因可能有以下几点:第一,建筑物的开发、建设、售卖周期较长。而作为外观设计,其专利期为10年,往往楼盘的前期开发和销售就要持续数年,专利产品的附加值会变得越来越少了,而维持专利权有效的代价却逐渐增加,因此开发商缺少申请的动力。第二,外观设计专利不需要经过实质审查这一步骤,根据《最高人民法院关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》,第八条“……对申请日在2009年10月1日以后的实用新型或者外观设计专利提起侵犯专利权诉讼,原告可以出具由国务院专利行政部门作出的专利权评价报告。根据案件审理需要,人民法院可以要求原告提交检索报告或者专利权评价报告。原告无正当理由不提交的,人民法院可以裁定中止诉讼或者判令原告承担可能的不利后果。侵犯实用新型、外观设计专利权纠纷案件的被告请求中止诉讼的,应当在答辩期内对原告的专利权提出宣告无效的请求”。因此如果发生纠纷,被告往往首先会到知识产权局要求宣告专利无效,对于开发商而言保护力度较小且程序繁琐。第三,由于基于外观设计的特性,很难避免与在先权利有相似之处,从而会加大被认定专利无效的可能性,进而导致权利人败诉。

尽管如此,对于一个具有独创性内容的建筑而言,如果可以获得外观设计专利授权的话,则获得了国家赋予的法定垄断权,他人都禁止使用。开发商可以在专利有效期内保证建筑物的独特外观垄断使用。尤其对于住宅类的开发商而言,其楼盘设计全国独树一帜,从而提高楼盘的知名度和销售档次,可以大大增加楼盘的附加值。

3 结语

创新是任何企业做强做大的重要手段。虽然在我国当下的经济环境中,建筑产业的价值还要依赖于其开发成本、土地区位乃至经营管理等方面因素,但不可否认的是通过知识产权的战略布局,可以使房地产企业获得更持久的竞争力以及差别优势。

对于国内的房地产开发企业而言,应该加大对房地产业界的知识产权意识的培养,学会综合使用知识产权武器保护自己的经营优势并防范法律风险。对于有意长久投入和发展的开发商,要学会善用商标法和其他的邻接性法律法规,特别是有关企业名称登记以及地名管理的法律法规,妥善保护自己企业的声誉、培育优良的服务品牌、建设地标性的优美建筑;积极研发各类节能环保引领产业潮流的高科技结构部件、发明新颖创新的建筑方法;明晰外观设计专利和著作权保护客体的区别和关联,为可能发生的侵权纠纷做好准备等。将自己开发的地产项目中的创新成分综合运用商标法、著作权法和专利法中特性和长处,形成完整而立体的权利体系,提升楼盘的商业价值和竞争优势。

8.论房地产企业人力资源应用管理 篇八

【关键词】房地产；应用管理；人力资源

随着社会经济的发展，人力资源管理在企业发展中具有越来越重要的地位，而房地产开发企业的快速发展，也促使越来越多的房地产企业开始重视房地产开发企业人力资源管理成本。

一、人力资源管理遭遇问题

人力资源是企业核心能力与竞争优势的根本源泉，像其他企业一样，我们自身在人力资源管理具体操作过程中遇到了各式各样的问题：

（1）招聘难题：招聘像是在“碰运气”，即使方式和方法多样，招聘进来的同事往往没过试用期就被劝退。

（2）培训难题：为了使同事能够符合公司标准，我们非常重视人力资源培训工作，资金和时间双投入。但实际情况是，就一场培训而言，100%的表达只有20%被接收，甚至培训意思被曲解。即使把培训和绩效考核挂钩，效果也不行。

人资管理部门和用人部门之间相互埋怨，人资管理部门嫌用人部门用人要求高、参训者在培训过程中不用心，用人部门怨人资管理部门招聘渠道不行、培训课程意义不大。都觉得很委屈，但问题究竟出在哪了？

二、“格物致知”重新发明

上述问题的出现，只是我们自身在人资管理过程中所遭遇问题的“冰山一角”，一系列问题究竟该如何解决……

仔细分析后发现，这些问题的共同关键点是企业文化，根本原因是人的问题。

三、“格物致知”在人力资源管理中的应用——启发而非培训

对企业员工开展“语言辩证”、“感知究竟”、“创新思维”等的启发实践，效果非常明显：进行语言的局限性比如指代不明、自我省略、指向性等启发，能使其意识到自身语言方面的问题，逐步加以改善后，工作交流过程中所谓的“漏斗效应”大大较少；“感知究竟”能够让人认识到自身“感知”的缺陷，认识自身不足，用“智慧”把握事物本质；企业中有很多惯性思维是致命的，惯性思维往往会导致决策忽略某件事的目的，虽然付出了努力与辛苦，但是往往结果不是“好”的。“创造性思维工具”、“是非目的法的究竟”等，能够解放思想枷锁，有效的完成工作。

四、有效控制房地产开发企业的人力资源管理成本

我们非常重视创新：“大众创业，万众创新”是当今政府重点要求；大部分企业设立创新机制。创新环境有，但是创新没有发生或者很少有发生，关键点还是在人身上，创新需要“智慧”。而对员工“格物”开启“智慧”后，对其加以创新思维工具的掌握，究竟知识解决专业性的不足，全员科研化迈开脚步。对人力资源管理成本的控制包括以下4个方面：

1.降低人力资源的取得成本

取得成本主要指企业为了获取专业型人才而发生的一系列支出和费用，包括招聘、选拔、成本。企业首先应该制定科学的人力资源规划，明确招聘的目的，设计好每个阶段企业人力资源需求的阶段情况，保证招聘工作的顺利进行，在人力选聘的过程中，企业应规避为了一味的减少成本而疏忽对员工的要求，企业应该站在可持续发展的角度上为企业储备。其次，企业要选择合适的招聘队伍，他们不仅是招聘者，还是管理者。招聘人员要了解企业文化特性并且具有独特的眼光，能够为企业挑选到合适的人才，降低选拔成本。

2.适当减少人力资源的成本开发

成本开发是指企业为了开发员工的迸发性对员工进行相关培训所产生的费用。企业对员工的培训不仅可以能够提高员工的技能，还可以促使让新员工尽快掌握企业的环境，进入最佳工作状态。较好的培训机会和丰富的培训环境对员工有诸多吸引力，他们会认为就职于这样的企业会具有良好的发展空间。企业要充分利用培训这一优势，招募到各类专业人才，还可以通过培训让提升员工的归属感，提高员工的忠诚度。企业可以不断建立并完善科学的培训体系，提高培训的质与量及业务针对性，使受训者可以能够充分学到他们需要的东西。然而，多数企业还没有充分认识到让员工融入培训的重要性，只是把员工当作被动的接受者，在不了解員工需求的背景情况下安排的培训是没有任何意义的，这也在某种程度上增加了企业的管理成本。因此企业要充分了解员工的需求，听取来自基层的意见，在此基础上做出培训安排，使员工了解培训的内容和目的，避免重复和多余的培训，从而降低培训成本。

3.减少人力资源的使用成本

企业的实际经验证明，随着大众的物质生活和精神生活不断丰富，企业不能私自减少成本的支出，不然会打击员工的积极性，从而影响工作效率。企业人力资源的使用成本是产生在员工激励中，根据研究，如果企业欠缺科学有效的激励机制，员工的潜能最多只能发挥20%～30%，当企业完善科学有效的激励机制时，员工可以把剩下的所有潜能也发挥出来。因此企业应该着手建立起最有效的激励机制，首先要建立科学、人性化的绩效考评制度体系，为企业领导者决策提供客观公正的标准。其次企业必须要采取多样化的激励方式，根据员工的不同层次，采取薪酬激励、事业激励、环境激励、荣誉激励等一种或集中方式进行激励，充分调动人才的积极性、主动性和创新性。

五、总结